| 住み替えをしたいんだけど、まだローンが２０００万円も残ってるんだよな・・・ |  |
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ローン支払いが難しくなったから家を売りたいんだけど、売れるのかしら・・・？ |
住み替えや離婚など、さまざまな理由で今住んでいる家を売りたくなることはあるでしょう。
でもその家が、まだローン返済中だったら・・・家を売却することはできるのでしょうか？
結論から言うと、ローン返済中の家でも、売却をおこなうことは可能です。
むしろ、ローン期間を払いきって売却するケースのほうが稀です。
「35年ローンを組んでまだ5年しか経ってないけど、家を売りたくなった」というように、ローン返済の途中で売却することが普通です。
ただし、ローンが残っている家を売るためには条件があり、その条件を満たせるかどうかをよく調べる必要があります。
ここでは、住宅ローンが残っている家を売るときの条件や注意点について説明します。
ローン返済中の家を売るための条件
ローン返済中の家を売るための条件は、「そのローンを完済すること」です。
ローンを残したままで家を売ることはできません。理屈上は売ることができますが、そんな家を進んで買う人はいません。
ローンを全額返済し、その家につけらている抵当権 ?を外すことによって、家を売れる状態になります。
ローンを完済する
↓
抵当権を抹消する
↓
不動産が買ってもらえる状態になる
抵当権とは、不動産を「ローンの肩代わり（担保）」にする権利です。
お金を貸す側の銀行としては、貸した相手がなんらかの事情でローンを返済できなくなったら困りますよね。そうなったときのために、その家を担保に設定します。その権利が抵当権です。
それにより、ローンを返せなくなったときは、銀行は「抵当権のついた不動産を競売にかけることによって、お金を回収する」ことができます。
この抵当権を設定するおかげで、銀行は何千万円というお金を安心して貸すことができるわけです。つまり、ローンを組んだ時点で、銀行によってその不動産に抵当権がつけられているのです。
「ローンを全額返済し、抵当権を抹消する」ということが、ローン返済中の家を売るための条件です。
家のローンを一括返済する方法
ローンを一括返済するためには、当然ながら「ローン残債」より多くのお金を用意する必要があります。もしローンがあと2000万円残っている場合、2000万円を調達しなければいけません。
貯金がたくさんある場合や親族や知り合いにお金を借りられる場合などは、そのお金で一括返済に充てることができますが、多くの場合は、そのような莫大な資金を用意できないことがほとんどでしょう。
でも大丈夫です。家の「売却代金 ?」で支払うこともできるのです。
ローンの一括返済は、家の売却の決済時におこなうことが可能です。つまり、買主に物件を引き渡して、売却代金をもらったタイミングで支払えばいいのです。
家のローンを返済できるか計算する
家を売ったお金でローンを一括返済するには、当然ながらローン残額よりも高い価格で売却する必要があります。
不動産の売却代金のすべてが手元に残るわけではありません。不動産の売却には、いろいろとお金がかかります。
「売却代金」から「売却にかかった費用」を差し引いたものが、手元に残る金額になります。それが、ローンの返済に充てることができる金額になります。
- 「ローン残債」＜「売却価格」-「諸費用」
ローンを一括返済できるかどうかを知る為には「売却価格」と「諸費用」がいくらくらいなのかを計算する必要があります。
計算方法の詳細はこちらの記事をごらんください。
もしローン残債に届かなかったら
これで、「売却価格」と「諸費用」をざっくりと算出できました。「売却価格」から「諸費用」を引いたものが「ローン残債」より高くなれば、問題なくローンを一括返済できます。
買主から売却代金を受け取ったと同時にローンを返済し、抵当権を抹消します。
「売却価格」から「諸費用」を引いた金額が「ローン残債」より低かった場合、その不足分を自己資金で補充しなければいけません。
まとめ
- ローン返済中の家でも売ることは可能
- ただし、ローンを完済しなければいけない
- 売却価格をローンの返済に充てることもできる
- 売却価格と売却の諸費用が、ローン残債より高くなるか計算する