| なんで内覧の申し込みが入らないんだろう？ |  |
 |
どこを改善すれば内覧が増えるのかな？ |
物件を売りに出すと、「実際に部屋を見てみたい」という人が現れます。
そのような人に、部屋を案内することを内覧 ?と言います。
内覧に来てくれる人というのは、少なくとも物件に興味を持っている人たちです。よって、内覧に来てくれる人の数が多ければ多いほど、物件が売れる確率が高くなります。
内覧の申し込みさえたくさんゲットできれば、売却までもう一歩です。そのうちの誰かが、手を挙げてくれることでしょう。
ところが、実際の場面では「内覧の申し込みが少ない」または「まったく来ない」ということも起こります。
内覧申し込みを獲得できなければ、せっかく良い物件でも売れ残ってしまい、どんどん価値が下がってしまいます。
ここでは、内覧の申し込みが少ない、あるいは申し込みが来ない場合の原因の探り方、そして対処の仕方について説明します。
目次
物件の価格が高すぎる
内覧の申し込みが入らない場合、まず疑うべきは「価格が高すぎないか？」ということです。
業者が高い査定価格 ?を提示してくれたからといって、高い売り出し価格 ?をつけて売り出してしまうのは危険です。
たとえ人気のある注目物件でも、相場とかけ離れた高い価格がついていると見てもらえません。
「なんでこのクラスの物件に、こんな値段がつけられているんだ？」と思われ、問い合わせどころか詳細情報のチェックすらもされません。さっさと他の物件を物色されるでしょう。
本当にその物件に見合った価格か？
その高い査定価格には根拠はあるのか？
相場を意識してつけられた価格か？
まずはこのように価格設定を疑ってみましょう。
（リンク）
両手取引を狙われている可能性を疑う
「物件の価格は適正。なのに、内覧の申し込みがない」という状況なら、「業者が両手取引 ?を狙っているのではないか」を疑いましょう。
媒介契約 ?を結んだ業者が両手取引を狙っている場合、「他社経由」の内覧の申し込みを断ったり物件情報が他社に広がりにくくなるように仕組む場合があります。これを囲い込み ?といいます。
業者が両手取引を狙う理由は、そのほうが儲かるからです。売主とのみ契約をする片手取引では、売主からしか仲介手数料 ?をもらうことができません。
売主と買主の両方から仲介手数料をもらうように仕組むのが両手取引であり、そのためのテクニックとして囲い込みがあります。
囲い込みをすることによって、物件情報が他の不動産会社に行き渡らなくなります。その結果、内覧の申し込みの数が減るわけです。
当然ですよね、物件情報を見る人の数自体が減るのですから。
- 「他の不動産会社経由」の買主候補が内覧に来ているか？
- 広告活動はきちんとおこなわれているか？
「他の不動産会社経由」の買主候補が内覧に来ているか？
内覧に来た人が「誰経由で」訪れたのか、を調べましょう。
もしその内覧に来た人が「売主側の仲介業者（つまり、あなたが媒介契約を結んだ業者）」を経由して連れてこられたケースばかりであれば、両手取引を狙っている可能性があります。
もし「他の仲介業者」を経由して連れてこられたのであれば、健全な広告活動をおこなってくれていると考えられます。
他社にも物件情報を提供しているからこそ、他社経由で内覧の申し込みが入るわけです。
両手取引を狙っていると、自社経由での内覧ばかりになります。
内覧がまったくない状態ではこのチェック方法は試せませんが、もしある一定数の内覧申し込みがある場合は、このように「誰経由」なのかを確認してみましょう。
広告活動はきちんとおこなわれているか？
業者が広告活動をきちんとおこなっているかを調べることで、両手取引を狙っているかどうかを確かめることができます。
業者が両手取引を狙っている場合、物件情報が他社に広まらないように、広告の機能を制限したり、拡散しにくくなるような細工をします。
表向きは「広告をおこなっている」フリをしておきながら、裏では売主にバレないように囲い込みをおこないます。
もし売主の利益を優先する優良な業者なら、他社にも積極的に広告を打つはずです。
以下に、業者が広告活動をきちんとおこなっているかをチェックするポイントを紹介します。
- インターネットを活用した広告活動は十分か？
- マイソクは見やすくキレイに作成されているか？
- REINSに写真やマイソクが掲載されているか？
- REINSの「広告転載区分」が「可」で掲載されているか？
インターネットを活用した広告活動は十分か？
ネットが発達した現在では、買い手側はネットで物件情報を検索することが多いです。
なので、いかにネットを活用した広告活動をおこなうかによって、物件の露出度を上げることができ、そしてそれが売買にも結びつきます。
つまり、熱心に売却しようとしてくれる業者なら、必ずネット上に物件情報を掲載するはずなのです。
SUUMOやHOME’S、at home、O-uccino、Yahoo!不動産などのポータルサイト ?や、自社のホームページ、そしてREINS ?などを正しく活用しているか？をチェックしましょう。
詳細についてはこちらの記事をごらんください。
マイソクは見やすくキレイに作成されているか？
チラシなどに使用する販売図面をマイソク ?といいます。
このマイソクが見やすくキレイに作成されているかによって、物件の魅力の伝わり方が左右されます。
いい加減な業者はマイソクもいい加減に作成しますし、売主の立場になってくれる業者はマイソクにも全力を注いで立派なモノを作成してくれます。
マイソクをどのように作成しているか？をチェックすることで、その業者の姿勢を伺うことができます。
詳細についてはこちらの記事をごらんください。
REINSに写真やマイソクが掲載されているか？
先ほどのマイソクや物件の写真を、REINSに掲載しているかをチェックしましょう。
REINSへのマイソクや写真の掲載は任意であり、「掲載しない」という選択肢もあるのです。
ですが、真剣に物件を売ろうとしているのであれば「掲載しない」という選択肢を選ぶわけがありません。
間取りや写真などを載せたほうが、物件の情報を盛り込むことができますし、物件の魅力を正しく伝えることができます。
そんな中、「掲載しない」を選ぶ業者もいます。「物件情報を必要以上に公開したくない」という意図が見え見えですね。
「REINSに登録したから良し！」ではありません。自分の物件情報がどのように掲載されているのかを忘れずにチェックしましょう。
詳細についてはこちらの記事をごらんください。
REINSの「広告転載区分」が「可」で掲載されているか？
引き続いてREINS関連の話ですが、REINSには「広告転載区分」という項目があります。
この「広告転載区分」を「可」に設定することで、その物件情報を見た他の不動産会社が広告を打てるようになります。
つまり、より物件情報が広まりやすくなるわけです。
「広告転載区分」を「不可」に設定すると、他の不動産会社が広告を打てません。物件情報が広まりにくい状態です・
両手取引を狙っている業者は、もちろん「不可」を選ぶはずです。
「広告転載区分」が「可」なのか「不可」なのかをチェックしましょう。
詳細についてはこちらの記事をごらんください。
