STEP7.決済・引き渡し

STEP6.売買契約の締結で売買契約を締結したら、物件の引き渡しをおこないます。

フドー先生
このステップで売主がやるべきことは、以下の通りだよ。


「STEP7.決済・引き渡し」で売主がやるべきこと
  • 必要書類を用意する
  • 売買代金を受け取り、鍵を引き渡す
  • 司法書士に登記申請をしてもらう
  • 不動産会社と司法書士に報酬を支払う
  • 税務申告をおこなう

フドー先生
このステップで注意するべきポイントは、以下の通りだよ。

1.引っ越し・退去を済ませて空室にしておく

買主に引き渡すまでに退去し、空室にしておく必要があります。

住み替えをする場合は、次の住まいへの引っ越しなどの段取りをしっかりとおこなっておきましょう。

また、賃貸に出していて他人が住んでいる場合なども、確実に引き渡しができるように事前に調整しておきましょう。

2.所有権移転登記の準備をしておく

引き渡し直後に所有権移転登記をおこなうことになります。

書類に不備があると、所有権移転登記をおこなえません。司法書士や不動産会社に確認しながら必要書類を準備しておきましょう。

特に「現住所」と「登記上の住所」が異なる場合などは手続きに時間がかかるので、早い段階で着手しておきましょう。

3.抵当権抹消登記の準備をしておく

引き渡し直後に抵当権抹消登記をおこなうことになります。

抵当権を抹消できないと、家を売ることはできません。

物件に抵当権が設定されている場合は、ローンを借りている金融機関や不動産会社に確認して抵当権抹消のための準備をしておきましょう。

フドー先生
では、このステップで売主がやるべきことを説明していこう。
スポンサーリンク

1.必要書類を用意する

引き渡し・決済にはたくさんの書類が必要になります。

資料が不足していたり確認漏れがあると決済時にトラブルが起きてしまい、改めて集まる日を決めなければいけなくなります。

引き渡し日には売主、買主、それぞれの不動産会社の担当者、司法書士、銀行員と多くの人が一堂に会する必要があるので、再び集まり直す日を決めるのは大変です。

フドー先生
一発で決めるために、しっかりと準備しておこう。

引き渡し・決済時に必要な書類を「売主に関する書類」「権利に関する書類」「建物に関する書類」の3つに分けて紹介します。

売主に関する書類

書類 用途 備考
実印 必須 登記申請用 本人確認のため
印鑑証明 必須 登記申請用 3ヶ月以内のもの
共有者全員分が必要
住民票 必須 登記申請用 3ヶ月以内のもの
「現住所」と「登記上の住所」が異なる場合のみ必要

権利に関する書類

書類 用途 備考
登記済権利書
または登記識別情報 必須
登記申請用
売却物件の内容確認
自分で保管しているもの
固定資産税納税通知書
および固定資産税評価証明書 必須
登記申請用
税額の確認
当該年のもの

建物に関する書類(戸建・土地の場合)

書類 用途 備考
土地測量図・境界確認書 売却範囲の確認 引き渡し後のトラブル防止のため
建築確認済証
および検査済証
建築基準法に適合しているかの確認 物件の維持管理や将来のリフォームに役立つ
買主からの信頼度アップ
建築設計図書・工事記録書等 どのように設計・工事されたかの確認 物件の維持管理や将来のリフォームに役立つ
買主からの信頼度アップ
購入時の契約書・
重要事項説明書など
買主に引き渡す 所持していれば提示
パンフレットおよび広告資料 買主に引き渡す 所持していれば提示
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等
耐震基準をクリアしているかの確認 古い物件の場合は提出を求められる可能性あり
引き渡し後のトラブル防止のため

建物に関する書類(マンションの場合)

書類 用途 備考
マンションの管理規約、
または使用細則など 必須
買主に引き渡す 管理内容や使用ルールを知るため
マンションの維持費等の書類 必須 買主に引き渡す 入居後に負担すべき費用の確認のため
購入時の契約書・
重要事項説明書など
買主に引き渡す 所持していれば提示
パンフレットおよび広告資料 買主に引き渡す 所持していれば提示
耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等
耐震基準をクリアしているかの確認 古い物件の場合は提出を求められる可能性あり
引き渡し後のトラブル防止のため

2.売買代金を受け取り、鍵を引き渡す

STEP6.売買契約の締結で買主から手付金を受け取りますが、ここでは残りの代金を受け取ります。

受け取るといっても何千万円単位のお金のため、現金ではなく振込で受け取ることになるのが一般的です。振込による着金を確認します。

フドー先生
買主からの振り込みを確認しないといけないため、「決済・引き渡し」は、銀行員立会いのもと、銀行でおこなわれるんだ。

残代金の振込を確認したら、パンフレットや管理規約などの物件に関する資料を買主に渡します。

そして鍵を渡すことにより、引き渡し完了となります。

3.司法書士に登記申請をしてもらう

引き渡しが完了したら、登記申請を行います。

登記申請は司法書士に任せることになります。同席している司法書士に「登記に関する書類」を預け、法務局に赴いて登記申請をしてもらいます。

モモコさん
売主は登記申請に関してはなにもしなくていいの?
フドー先生
そう。その場で司法書士から連絡を待つか、後日連絡をもらうことになるんだ。

このときにおこなうおもな登記申請は、抵当権抹消登記所有権移転登記です。

抵当権抹消登記

住宅ローンを返済したときにおこなう登記です。抵当権 ?を抹消することにより、はじめてその家を売ることができるようになります。

抵当権抹消登記は、「住宅ローンの残代金の決済」とともに「残代金の受け取り」と同時におこなうのが一般的です。

所有権移転登記

「その家が誰のものか」を示す「所有権」を、売主から買主へ移す登記です。

所有権移転登記をおこなうことによって、正式にその家が買主のものになります。

4.不動産会社と司法書士に報酬を支払う

これで無事に家の売買が完了したので、仲介をしてくれた不動産会社と登記をしてくれた司法書士に報酬を支払います。

不動産会社への報酬

不動産会社には、仲介手数料 ?を支払います。

STEP6.売買契約の締結で仲介手数料の半分を支払っている場合は、残りの半分をここで支払います。

仲介手数料の額は

  • 不動産の成約価格の3%+6万円+消費税

になります。

司法書士への報酬

司法書士には、「登記代行の手数料」と「登録免許税 ?」を支払います。

登記代行の手数料は司法書士によって変わりますが、おおむね抵当権抹消登記については1万円〜2万円、所有権移転登記については3万円〜5万円あたりが相場のようです。

フドー先生
おこなった登記の種類ごとに、手数料がかかるんだ。
不動産登記 司法書士への報酬
所有権移転登記 3万円〜5万円
住所変更登記 1万円〜2万円
抵当権抹消登記 1万円〜2万円

そして、それぞれの登記をおこなう際にかかかる登録免許税も同時に支払います。

フドー先生
司法書士が法務局で登記をおこなう際に、登録免許税を立て替えて納めてくれているからね。
登録免許税 税額
所有権移転登記(建物) 不動産の価額×2%
所有権移転登記(土地) 不動産の価額×1.5%(平成31年3月31日まで)
不動産の価額×2%(平成31年4月1日以降)
住所変更登記 不動産の数×1000円
抵当権抹消登記 不動産の数×1000円

「登記代行の手数料」と「登録免許税」をあわせたものを登記費用といい、これが司法書士へ支払う報酬になります。

5.税務申告をおこなう

引き渡し後には、忘れず固定資産税の清算をおこないましょう。

また、売却することによって利益が発生した場合は、所得税・住民税(譲渡所得税 ?を納税しないといけません。

抵当権(ていとうけん)

金融機関がお金を貸すときに、借りた側がお金を返せなくなったときのためにあらかじめ「肩代わり」として、不動産を担保に設定する権利のことです。

不動産を売却する際には、ローンを全額返済して抵当権を外す必要があります。

抵当権を外す手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記については「不動産登記」の用語説明ページをごらんください。
仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)

仲介業者に支払うお金のことです。

物件を売り買いするお手伝い(仲介)をしてくれたことに対する報酬として、売主や買主が支払います。

「不動産の成約価格の3%+6万円+消費税」で計算します。

仲介手数料は成功報酬のため、売買が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

「仲介手数料」の詳細を見る
登録免許税(とうろくめんきょぜい)

登記をする際にかかる税金です。

出版権や著作権、商標権、特許権やその他免許などに関わる登録をおこなうためには登記をする必要がありますが、その際に納めないといけない税金が登録免許税です。

不動産に関する登記としては、土地や家を購入したり、建築したときにおこなう「不動産登記」があります。また、売却のときも同様に不動産登記をおこなう必要があります。

不動産売却の際におこなうべき不動産登記は、「所有権移転登記」「住所変更登記」「抵当権抹消登記」です。

「登録免許税」の詳細を見る
譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)

不動産を売却したときに出た利益(譲渡所得)に対して課せられる税金です。

「課税譲渡所得」に「税率」をかけることで算出します。その不動産を所有している期間の長さによって、「税率」は変化します。

「譲渡所得税」の詳細を見る