| 売り出してからもう3ヶ月も経つのに、いっこうに反応がない・・・ |  |
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やっぱり私の家は、売れないのかな・・・ |
不動産を売り出したからといって、すぐに売れるわけではありません。
買い手がいて初めて売買が成り立つわけですから、「こうすれば絶対に売れる」という必殺技のようなものは存在しません。
ですが、だからといって「不動産は簡単に売れないものだ」と傍観していてはいけません。売れるときをただジーッと待つだけでは、いつまで経っても売れることなく、結果的に安売りせざるを得ない状況になりかねません。
ここでは、不動産が売れないときの対処法について紹介します。
目次
売却活動を売主がチェックする必要がある
不動産を売り出しているのに売れない場合は、その原因を客観的に分析する必要があります。
多くの場合、売れない原因は「売却を依頼した不動産会社」にあります。不動産会社がまともに営業活動をおこなっていなかったり、売主への報告をサボっていたり、物件の囲い込み ?をおこなっていたり・・・
不動産売却でもっとも重要なのは、「どの不動産会社に依頼するか」です。それ次第で売れるか売れないかが決まると言っても過言ではありません。
売主がするべきことは、売却を依頼している不動産会社がきちんと売却活動をおこなってくれているかをチェックすることです。
その結果、この業者には任せられないと判断した場合には、乗り換えを検討する必要があります。ひとつの業者にこだわっていては前に進めません。
いま契約している業者を過信するのではなく、その業者の悪いところをチェックし、ときには「切る」勇気が必要です。
売却活動のステップごとにチェックする
不動産売却の素人である売主には、売却活動をおこなってくれているかをチェックするのは簡単ではないでしょう。
そこで、不動産会社がどのようなステップを踏んで売却活動をおこなっているかを、表にまとめました。そして、ステップごとに「売主がチェックするべきポイント」も記載しました。
| 活動内容 | チェックするポイント | |
|---|---|---|
| step1
マイソクを作成する |
物件の特徴を伝えるためのマイソク（販売用図面） ?を作成します。 | |
| step2
REINSへ登録する |
不動産会社同士で物件情報を共有するサイトであるREINS ?に登録します。 | |
| step3
広告活動をおこなう |
不動産会社のホームページやポータルサイト ?への掲載、チラシでのポスティングをおこないます。 | |
| step4
物件確認に対応する |
REINS経由で物件情報を見た買主側の不動産会社（客付け業者 ?）から、物件の確認を受けます。 | |
| step5
内覧を受ける |
物件確認を終えた購入希望者が、実際に部屋を見に来る内覧 ?にやってきます。 |
|
| step6
営業活動を報告する |
不動産会社がおこなったstep1〜５までの営業活動の報告を、売り主におこないます。 |
step1.マイソクを作成する
売却活動をおこなう際に、一番初めにおこなうのがマイソクと呼ばれる「販売図面」の作成です。
マイソクの目的は、物件の魅力をアピールすることです。物件の特徴や間取りや写真などを盛り込んで作成します。
マイソクはチラシの作成やサイトの掲載に用いられる、基本的かつ重要な物件資料になります。
- マイソクは見やすくキレイに作成されているか？
マイソクをいかに見やすくキレイに作成するかによって、物件の魅力の伝わり方が変わります。
業者によっては、このマイソクの作成に力を入れないことがあります。適当に作成された見栄えの悪いマイソクでは、購入希望者に物件の魅力を伝えることができません。
自分の物件のマイソクがどのように作成されているかを、ぜひチェックしておきましょう。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
step2.REINSへ登録する
売却したい物件の情報をREINSに登録します。これにより、全国の不動産会社に物件情報を提供することができ、買主が見つかりやすくなります。
専属専任媒介契約 ?、専任媒介契約 ?を結んだ場合は、仲介業者はその物件情報をREINSに登録しなければいけません。また、一般媒介契約 ?を結んだ場合でも、売主が希望すればREINSへの登録は可能です。
- REINSに写真やマイソクが掲載されているか？
仲介業者が物件情報をREINSに登録する際には、マイソクを掲載するかどうかは任意になっています。
当然、マイソクを掲載したほうが物件の魅力を伝えられるので、売主にとっては掲載したほうがお得です。ですが、業者によっては、意図的にマイソクを掲載しない場合があります。
REINSに登録された自分の物件情報に、マイソクが登録されているかをチェックしましょう。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
- REINSの「広告転載区分」が「可」で掲載されているか？
仲介業者が物件情報をREINSに登録する際に「広告転載区分」という設定項目があります。
これを「可」にすると、その物件情報を見た他の不動産会社が広告を打てるようになり、「不可」にすると打てなくなります。
売主としては、より多くの人に物件情報を伝えられる「可」のほうが特ですが、業者によっては意図的に「不可」に設定する場合があります。
REINSに登録された自分の物件情報の広告転載区分が「可」になっているか、チェックしておきましょう。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
step3.広告活動をおこなう
売却したい不動産の広告活動をおこないます。広告活動には、大きく分けてインターネットでの広告と紙媒体の広告があります。
最近では特に、ネットでの広告が効果的です。家を買おうと思っている人が、ネット検索を利用することが多いからです。
とはいえ、紙媒体での広告だって効果がないわけではありません。地域や環境によっては、チラシによるポスティングが売却に繋がりやすいケースもあります。
- インターネットを活用した広告活動は十分か？
ネットによる広告をうまく展開できる不動産会社じゃないと、売却は困難だと言えます。
特に、SUUMOやat homeなどの大手ポータルサイトに掲載することで、物件情報を多くの人に伝えることができるようになります。
ところが、これらのポータルサイトに掲載するには広告費がかかるため、積極的に広告を売ってくれない不動産会社も存在します。
その不動産会社はネット広告を得意とするか？広告費をケチらず積極的におこなってくれるか？ここを怠らずチェックしましょう。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
step4.物件確認に対応する
「物件確認」とは、REINSに登録されている物件情報が、現在も販売中かを確認する問い合わせのことです。
つまり、REINSで物件情報を見た買い手側の仲介業者（客付け業者 ?）から、「この物件は現在も売り出し中ですか？」と売り手側の仲介業者（元付け業者 ?）に連絡が入るのです。
その問い合わせに対し、元付け業者は「まだ販売中です」「すでに契約が決まってしまいました」と応対します。
すでに売却が決まった物件であっても、REINS上にはタイムリーにその状況が反映されないため、客付け業者はこのような確認をおこなわないと、物件の状況がわからないのです。
- 文章
詳細はこちらの記事をご覧ください。
（リンク）
- 内覧が来ない原因を把握できているか？
物件確認が入るということは、「その物件に興味を持っている人がいる」ということです。「内覧をしたいのですが、現在もまだ販売中ですか？」という問い合わせなのです。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
step5.内覧を受ける
購入希望者側が物件確認を終えると、実際に部屋を見に来ます。これを内覧といいます。
不動産を購入する前には、内覧をおこなうのが普通です。不動産を実際に目で見て、購入するかどうかの最終確認をおこなうわけです。
内覧で物件をうまくアピールし、良い印象を与えることができれば成約に結びつきやすくなります。
- 内覧をおこなっても成約しない
であるにもかかわらず、内覧をおこなってもなかなか購入に結びつかないこともあります。
もしそのようなことが何度も重なるようであれば、内覧のおこない方そのものを見直す必要があります。
内覧で改善するべき箇所はどこなのか？何が悪かったのか？ここをチェックしましょう。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
step6.営業活動を報告する
不動産会社から、売却の営業活動の内容の報告を受けます。
step1~5までの営業活動を、どのように、どれぐらいおこなったか？を報告してもらいます。
これにより、売却を依頼した業者がきちんと活動をしてくれているのかどうかを把握することができます。
- 活動報告の頻度と内容は十分か？
不動産会社からの営業活動報告の内容をチェックし、きちんと営業してくれているかを見定めましょう。
中には、営業していないのに営業したように見せかける、虚偽の報告をおこなう業者も存在します。
また、専属専任媒介契約と専任媒介契約を結んでいる場合、不動産会社は売主に対して定期的に報告をしなければいけないのですが、報告を怠る業者も存在します。
報告内容は虚偽ではないか？報告の義務を果たしてくれているか？売主自身がしっかりとチェックする必要があります。
詳細はこちらの記事をご覧ください。
不動産会社の乗り換えの方法について
不動産会社の乗り換えについては、こちらの記事をごらんください。
