37条書面

37条書面(37じょうしょめん)とは、不動産取引の契約が成立したあとに、宅建業者 ?がお客さんに交付しなければいけない書面です。

37条書面の交付は、宅建業法 ?第37条の規定に基づき義務づけられています。37条書面には、宅建士 ?による記名・押印が必要です。

モモコさん
なんか難しそう。37条書面ってどんな書面?
フドー先生
ひと言で言い表すと「契約書」だよ。
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37条書面とは契約書のこと

厳密に言うと「37条書面」と「契約書」は別モノですが、実務上は「同一の書面」として扱われています。

モモコさん
どういうこと?

「37条書面に記載すべき事項」と「契約書に記載する事項」は内容がかぶるため、37条書面と契約書を別々に作成することは実務的ではありません。

そのため、37条書面に記載すべき内容をすべて契約書に盛り込み、「契約書の交付」をもって「37条書面の交付」とする、ということが慣例となっているのです。

モモコさん
契約書の中に、37条書面の内容を含ませるってことか。
フドー先生
そう。「契約書は37条書面を兼ねる」ということなんだ。

契約書とは

モモコさん
ところで、契約書ってどういう書面?

契約書とは、「売主と買主の間で交わされた約束事」が書かれている書面です。

「このような物件です」「いくらで取引します」「物件を引き渡すのはこの日時です」「この支払い方法で、この日時に支払います」といったような、買主と売主(賃借の場合は借主と貸主)の間で交わされた約束事を、書面に起こしたものです。

書面に起こすことにより、後で言った言わないのトラブルが起こるのを防ぐことができます。

フドー先生
両者間での、約束事の備忘録とも言えるよ。

宅建士による記名・押印が必要

37条書面には、宅建士による記名・押印が必要となっています。不動産取引のプロである宅建士によるチェックを通過しましたよ、という証明です。

また、37条書面に記名・押印をおこなうのは宅建士である必要がありますが、交付する人は宅建士である必要はありません。

モモコさん
ん?

たとえば、記名・押印をおこなったのがAさんという宅建士だとしましょう。その37条書面をお客さんに渡すとき、Aさんが外出中で不在だった場合は、Bさんという宅建士の資格を持っていない社員が代わりに渡しても問題ないということです。

フドー先生
37条書面をお客さんに渡すのは、必ずしも記名・押印をおこなった宅建士である必要はないということだよ。

37条書面は重要事項説明書とは別物

モモコさん
重要事項説明書と37条書面は別物なの?どっちも大事な書面みたいで、なんか区別がつかない。
フドー先生
たしかに紛らわしいね。重要事項説明書とかぶる記載事項もあるけど、書面としては別物だよ。

不動産取引において、重要な書面である重要事項説明書 ?と37条書面。この違いを見ていきましょう。

目的の違い

まず、重要事項説明書と37条書面とでは目的が違います。

重要事項説明書の目的は「説明」です。契約する前に「このような物件で、このような取引条件です」という説明をおこなうことが目的なのです。

フドー先生
買主・借主は、契約をする前に「これでいいのか?」としっかり考えるために、説明を受ける必要があるんだ。

一方、37条書面の目的は「確認」です。契約をした後に買主と売主の間で取り決めた約束事について確認しあう、というのが目的です。

モモコさん
「説明」と「確認」か。たしかに意味が違うね。

交付する時期の違い

目的が異なれば、交付する時期も異なります。

重要事項説明書は「契約前」ですが、37条書面は「契約後」になります。

フドー先生
目的を考えれば、当然なことだよね。

交付先の違い

交付先、つまり「書面を受ける人」が違います。

重要事項説明書を受けるのは「買主(賃借の場合は借主)のみ」です。物件を買う・借りる側にのみ交付されます。

フドー先生
売る・貸す側は、物件のことを知っているからね。物件についての説明が必要なのは、買う・借りる側なんだ。

一方、37条書面を受けるのは「契約の両当事者」です。売買の場合で言うと、「買主と売主の両方」が37条書面を受けます。

売る側・買う側の両方が交付の対象なのです。これも書面の目的を考えれば当然ですよね。お互いの約束事の確認のためなのですから。

宅建士による説明の必要

重要事項説明書は、その内容を宅建士が口頭で説明する必要があります。

37条書面は、宅建士による説明は不要です。あくまでも、契約内容について当事者間で確認してください、といった程度です。

フドー先生
とは言え、交付は絶対におこなわないといけないけどね。交付を怠ると、その宅建業者は罰を受けることになるんだ。

重要事項説明書と37条書面の違い

重要事項説明書 37条書面
目的 物件や取引内容についての「説明」 当事者間で交わした約束事の「確認」
交付する時期 契約前 契約後
交付先 買主・借主のみ 契約の両当事者
宅建士の記名・押印 必要 必要
宅建士による説明 必要 不要
モモコさん
なるほど。違いがわかってきたぞ。

37条書面に記載される内容

では、37条書面に記載される内容について説明していきましょう。

売買と賃借では内容に多少の違いがあるのですが、ここでは売買についてのみ触れることにします。

37条書面に記載する内容は、大きく分けて「必ず記載しなければいけない事項」「任意で記載する事項」に分けられます。

必ず記載しなければいけない事項

  • 当事者の氏名・住所
  • 物件についての必要な表示
  • 代金・交換差金の額
  • 物件の引き渡し時期
  • 支払い時期・支払い方法
  • 所有権移転登記 ?を申請する時期

任意で記載する事項

  • 代金・交換差金以外の金銭の額、授受時期、授受目的
  • 契約解除に関する内容
  • 損害賠償額の予定、違約金に関する内容
  • 瑕疵担保責任 ?に関する内容
  • 危険負担に関する内容
  • 代金・交換差金の斡旋が不成立のときの措置
モモコさん
なんだか意味不明。
フドー先生
すべてを理解する必要はないよ。「当事者同士で決めた約束事の確認のための書面」ということがわかっていればOK。

項目の詳細については、特に売主が把握しておく必要はないでしょう。「どの物件を、いつ引き渡し、いつどんな方法で支払うのか」といった、当事者間で押さえておくべき重要な項目さえ把握しておけば大丈夫です。

難しいことは、不動産取引のプロである宅建士に任せておきましょう。

まとめ

宅地建物取引業者(たくちたてものとりひきぎょうしゃ)

宅地建物取引業(宅建業)を営む会社のことです。宅建業者(たっけんぎょうしゃ)と略されます。

「不動産業者(不動産会社)」とほぼ同じ意味です。宅建業を営むためには、国や都道府県の免許が必要です。
宅地建物取引業法(たくちたてものとりひきぎょうほう)

不動産取引をおこなううえで、不動産会社(宅地建物取引業者)が守らなければならない法律です。宅建業法(たっけんぎょうほう)と略されます。

不正な取引をおこなう宅建業者から消費者を守るために定められた法律です。

「宅地建物取引業法」の詳細を見る
宅地建物取引士(たくちたてものとりひきし)

不動産の売買・賃貸の仲介(宅地建物取引業(宅建業))をおこなうプロフェッショナルです。宅建士(たっけんし)と略されます。

宅地建物取引業法(宅建業法)に基づき定められている国家資格者です。

宅建士にしかできない3つの仕事
  • 重要事項の説明
  • 重要事項説明書への記名・押印
  • 37条書面(契約書)への記名・押印
「宅地建物取引士」の詳細を見る
重要事項説明書

取引をする不動産や取引条件に関する「重要事項」について記載された書面です。

購入予定者に対し、不動産会社は契約前に重要事項説明書を交付したうえで、重要事項についての説明をおこなう必要があります。

契約をする前に対象不動産や取引条件について十分に理解・納得することを目的としています。
不動産登記(ふどうさんとうき)

不動産の情報や所有者の情報を、法務局が管理している「登記簿」に記載することです。

不動産登記をおこなうことにより、不動産の権利関係を法的に明らかにすることができ、不動産取引を安全におこなえるようになります。

不動産売却の際におこなう登記は、以下の通りです。

  • 所有権移転登記
  • 住所変更登記
  • 抵当権抹消登記
「不動産登記」の詳細を見る
瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)

取引をした物件に、隠れたきずや欠点が見つかったとき、売主が負う責任のことです。

買主がそのきずや欠点に気づいてから1年以内であれば、売主に対して損害賠償や契約解除の請求ができます。

「瑕疵担保責任」の詳細を見る