一般媒介契約

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)とは、依頼主(売主)と仲介業者との間で結ぶ媒介契約 ?のうちの一つです。

専属専任媒介契約 ?専任媒介契約 ?と比べ、もっとも依頼主の自由度が高いことが特徴です。

モモコさん
自由度が高い?なんか良さそう。一般媒介契約について詳しく知りたいな。
フドー先生
自由度が高い反面、不利な面もあるんだよ。一般媒介契約の特徴はこんな感じだよ。
  • 契約有効期間が無期限
  • 複数の仲介業者に依頼できる
  • 依頼主への報告義務がない
  • REINS(レインズ)への登録義務がない
  • 自己発見取引ができる

では、ひとつずつわかりやすく説明していきましょう。

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契約有効期間が無期限


専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約有効期間が「3ヶ月以内」に設定されてます。契約有効期間が過ぎても仲介業務を続けてほしい場合には、媒介契約を更新をする必要があります。

一方、一般媒介契約の場合は「無期限」になっているので、更新をする必要がありません。

モモコさん
それはラクだね。ところで、一般媒介契約はいつでも解約できるの?
フドー先生
できるよ。書面を提出する必要もなく、電話だけでオッケー。

一般媒介契約は契約有効期間が無期限なので、いつでも解約することができます。

ですが、正確に表現すると「法律上、期限が定められていない」ということになり、実務上では一般的には3ヶ月と設定されています。

ごく稀なケースとして、解約の際にそれまでの広告費などを請求されることもあるので、念のために3ヶ月経ってから解約をするのがベターです。

複数の仲介業者に依頼できる

多くの人に物件を見てもらえる

一般媒介契約のもっとも大きな特徴が、「複数の仲介業者に依頼できる」ということです。これができるのは、一般媒介契約だけです。

モモコさん
同時にたくさんの仲介業者にお手伝いをしてもらうことによって、早く買主が見つかりそうだね。
フドー先生
そうなんだけど、実際はそううまくいかないんだよ。

仲介業者に熱心に取り組んでもらえないかも?

じつは一般媒介契約は、仲介業者に熱心に取り組んでもらえないことが多いのです。なぜかというと、仲介業者にとっては「旨味」が少ないからなんです。

仲介業者の視点に立って考えてみましょう。仲介業者にとって、「一般媒介契約を結んできた依頼主」は、どのように映るでしょうか。

「他の仲介業者にも依頼をするんじゃないのか?」
「いつ解約されるかわからない」

複数の仲介業者と契約を結べるのが一般媒介契約ですから、この依頼主はきっと他の業者とも契約するだろう・・・そう思って当然ですよね。

モモコさん
それこそが、一般媒介契約を選ぶ大きな理由だもんね。

ということは、その依頼主の物件を売るために活動をおこなっても、最終的にはよその業者が仲介した買主と売買が成立する可能性だって出てくるわけです。そうなれば、売上があがりません。

そんな依頼主のために、真剣にお手伝いをしようと思うでしょうか?しっかり宣伝をして買主を探そうと思うでしょうか?

モモコさん
広告費や活動の労力が無駄になるかもしれないってことか。

そうです。そんな依頼主よりも「あなたの会社だけにお願いしたいんです!」と依頼してきた人に、力を入れたくなるでしょう。よその業者に浮気をする気のない、自社だけを見つめてくれる依頼主です。

売買が成約すれば仲介手数料をもらえるわけですから、そんな依頼主のためにはコストをかける甲斐があるというものです。

モモコさん
たしかに。それが専任媒介契約と専属専任媒介契約ってことね。
フドー先生
そう。複数の業者に依頼するよりも、一点集中のほうが結果的には早く売れることが多いんだよ。

人気物件は競争させることができる

一般媒介契約は、仲介業者にとって旨味が少ないということを説明しました。

ただし、例外があります。一般媒介契約を複数の仲介業者と結ぶことにより、かえって仲介業者に「本気で売却活動をさせる」ことができるケースがあります。

モモコさん
え、どういうこと?さっき言ってたことと真逆!

それは、「人気物件」の場合です。希少価値が高い人気物件の場合は、それほどコストをかけなくても購入希望者を見つけることができるんです。

そのため、一般媒介契約であっても仲介業者は積極的に動いてくれます。

それだけでなく、複数の業者と媒介契約を結ぶことで、業者同士を競争させることにもなります。それにより、さらに熱が入るわけです。

このように業者同士で競争をさせることができるのは一般媒介契約だけです。

モモコさん
そうか、他の業者に負けないように、頑張って営業してくれるんだね。
フドー先生
競争させ、もっとも高く買ってくれる人を探してくれた業者を選べばいいんだよ。

掛け持ちした業者を通知する必要はある?

モモコさん
ところで、複数の仲介業者と媒介契約を結んだ場合、どの業者と結んだのかは知らせないといけないの?
フドー先生
「明示型」を選択した場合は、知らせる必要があるんだ。

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つがあり、どちらかを選択することになります。明示型を選択した場合は、契約している他の仲介業者を通知しないといけません。

たとえば、A社と一般媒介契約(明示型)を結び、B社とも一般媒介契約(非明示型)を結んだとします。

A社で結んだ一般媒介契約は明示型なので、B社とも結んだ旨をA社に伝える必要があります。

一方、B社で結んだ一般媒介契約は非明示型なので、A社と結んでいることをB社に伝える必要はありません。

明示型のほうが、仲介業者間での競争意識を芽生えさせることができます。

フドー先生
人気物件を競争させたいなら、明示型を選ぶといいよ。

依頼主への報告義務がない


一般媒介契約には、依頼主への報告義務がありません。

仲介業者がどんな売却活動をおこなったのか、問い合わせが何件あったのかなどの状況を、依頼主に報告しなくてもよいのです。

つまり、依頼主としては仲介業者が物件を売るためにどんな動きをしてくれたのかがわからないのです。

モモコさん
それは困るなあ。じゃあ、こっちとしてはどんな活動をしてくれたのかを知ることはできないの?
フドー先生
いや、依頼主から報告を求めることは可能だよ。仲介業者に報告の義務がないというだけで。

一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約には、報告の義務があります。

なので、「報告の催促をするのが面倒臭い」「定期的に状況を報告してほしい」という場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶといいでしょう。

REINS(レインズ)への登録義務がない


一般媒介契約には、REINS ?への登録義務がありません。仲介業者は、一般媒介契約を結んだ依頼主の物件を、REINSに登録する必要がないということです。

モモコさん
REINS?
フドー先生
REINSっていうのは簡単にいうと、不動産会社の間で物件の情報を共有するためにつくられた、ネットワークのことだよ。

REINSに登録することによって売主が得られるメリットは、「多くの人に物件のアプローチができる」ということです。

REINSに登録すると、そのネットワークで全国の不動産会社の間で物件情報を共有できるため、購入希望者が現れるチャンスが多くなります。

REINSへの登録義務がないのは、一般媒介契約だけです。

モモコさん
え、じゃあREINSに登録したいなら、一般媒介契約を選んじゃダメってこと?
フドー先生
大丈夫だよ。仲介業者にREINS登録の義務がないというだけで、お願いすると登録してくれるよ。

自己発見取引ができる


一般媒介契約を結んでいる場合、自分で買主を探すことができます。自分で探した買主と直接取引をすることを、「自己発見取引」といいます。

たとえば、一般媒介契約を結んで仲介業者に売却活動をおこなってもらっている最中に、あなたの知人や親族の中から「その物件を買いたい」という人が現れたとしましょう。

そのとき、その人と直接売買をおこなうことができます。数十万円という仲介手数料を仲介業者に支払わなくてもよいので、経費を大幅に浮かせることができます。

これが専属専任媒介契約だと、自分で見つけた買主と直接売買をおこなうことができず、仲介を通す必要があるのです。

モモコさん
おお、これは一般媒介契約の自由度の高さを表しているね。
フドー先生
でも、実際に自分たちで取引をするというのは簡単じゃないからね。手数料はかかっても、仲介業者を通したほうが安心だしスムーズだよ。

まとめ

  • 契約有効期間が無期限
  • 複数の仲介業者に依頼できる
  • 依頼主への報告義務がない
  • REINSへの登録義務がない
  • 自己発見取引ができる

メリット

  • いつでも解約できる
  • 複数の仲介業者と掛け持ちができるので、チャンスは多くなる
  • 人気物件であれば、業者同士で競争させられる
  • 自己発見取引ができる

デメリット

  • 仲介業者にとって旨味がないので、熱心に活動してもらえない
  • 報告の義務がないため、売却活動の状況を知るには問い合わせないといけない
  • REINSへの登録の義務がないため、登録をするにはお願いしないといけない

どのような人が選ぶべきか?

  • 業者任せにせず、自分自身も積極的に売却活動をおこないたい
  • 時間的に余裕があり、急いで売る必要がない
  • 仲介をしてもらわなくても取引できる知識がある
  • 物件の情報を公開せず、こっそりと売りたい
  • 希少な人気物件なので、仲介業者間で競争させたい

一般媒介契約は依頼主にとって自由度が高い代わりに、仲介業者の本気度は低くなってしまう傾向があるといえます。

過去に物件を売却した経験がある人や、不動産売却についての知識がある人、または人気物件を持っているなどの特殊な人以外は、専任媒介契約を選択することをオススメします。

媒介契約(ばいかいけいやく)

依頼主(売主)が「物件を売るお手伝いをしてください」とお金を払い、仲介業者との間で結ぶ契約のことです。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。



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専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)

依頼主(売主)と仲介業者との間で結ぶ媒介契約のうちの一つです。

一般媒介契約専任媒介契約に比べ、売主の自由度はもっとも低くなっています。



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専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

依頼主(売主)と仲介業者との間で結ぶ媒介契約のうちの一つです。

一般媒介契約よりも売主の自由度は下がりますが、専属専任媒介契約ほど拘束されることはありません。



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REINS(レインズ)

不動産会社同士が物件の情報をやりとりするための、コンピュータネットワークシステムの名称です。

売主・買主ともに、安心して不動産取引がおこなえることを目的としています。

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