一般媒介契約

一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）とは、依頼主（売主）と仲介業者との間で結ぶ媒介契約 ?のうちの一つです。

専属専任媒介契約 ?、専任媒介契約 ?と比べ、もっとも依頼主の自由度が高いことが特徴です。

では、ひとつずつわかりやすく説明していきましょう。

契約有効期間が無期限

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約有効期間が「3ヶ月以内」に設定されてます。契約有効期間が過ぎても仲介業務を続けてほしい場合には、媒介契約を更新をする必要があります。

一方、一般媒介契約の場合は「無期限」になっているので、更新をする必要がありません。

一般媒介契約は契約有効期間が無期限なので、いつでも解約することができます。

ですが、正確に表現すると「法律上、期限が定められていない」ということになり、実務上では一般的には3ヶ月と設定されています。

ごく稀なケースとして、解約の際にそれまでの広告費などを請求されることもあるので、念のために3ヶ月経ってから解約をするのがベターです。

複数の仲介業者に依頼できる

多くの人に物件を見てもらえる

一般媒介契約のもっとも大きな特徴が、「複数の仲介業者に依頼できる」ということです。これができるのは、一般媒介契約だけです。

仲介業者に熱心に取り組んでもらえないかも？

じつは一般媒介契約は、仲介業者に熱心に取り組んでもらえないことが多いのです。なぜかというと、仲介業者にとっては「旨味」が少ないからなんです。

仲介業者の視点に立って考えてみましょう。仲介業者にとって、「一般媒介契約を結んできた依頼主」は、どのように映るでしょうか。

「他の仲介業者にも依頼をするんじゃないのか？」
「いつ解約されるかわからない」

複数の仲介業者と契約を結べるのが一般媒介契約ですから、この依頼主はきっと他の業者とも契約するだろう・・・そう思って当然ですよね。

ということは、その依頼主の物件を売るために活動をおこなっても、最終的にはよその業者が仲介した買主と売買が成立する可能性だって出てくるわけです。そうなれば、売上があがりません。

そんな依頼主のために、真剣にお手伝いをしようと思うでしょうか？しっかり宣伝をして買主を探そうと思うでしょうか？

そうです。そんな依頼主よりも「あなたの会社だけにお願いしたいんです！」と依頼してきた人に、力を入れたくなるでしょう。よその業者に浮気をする気のない、自社だけを見つめてくれる依頼主です。

売買が成約すれば仲介手数料をもらえるわけですから、そんな依頼主のためにはコストをかける甲斐があるというものです。

人気物件は競争させることができる

一般媒介契約は、仲介業者にとって旨味が少ないということを説明しました。

ただし、例外があります。一般媒介契約を複数の仲介業者と結ぶことにより、かえって仲介業者に「本気で売却活動をさせる」ことができるケースがあります。

それは、「人気物件」の場合です。希少価値が高い人気物件の場合は、それほどコストをかけなくても購入希望者を見つけることができるんです。

そのため、一般媒介契約であっても仲介業者は積極的に動いてくれます。

それだけでなく、複数の業者と媒介契約を結ぶことで、業者同士を競争させることにもなります。それにより、さらに熱が入るわけです。

このように業者同士で競争をさせることができるのは一般媒介契約だけです。

掛け持ちした業者を通知する必要はある？

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2つがあり、どちらかを選択することになります。明示型を選択した場合は、契約している他の仲介業者を通知しないといけません。

たとえば、A社と一般媒介契約（明示型）を結び、B社とも一般媒介契約（非明示型）を結んだとします。

A社で結んだ一般媒介契約は明示型なので、B社とも結んだ旨をA社に伝える必要があります。

一方、B社で結んだ一般媒介契約は非明示型なので、A社と結んでいることをB社に伝える必要はありません。

明示型のほうが、仲介業者間での競争意識を芽生えさせることができます。

依頼主への報告義務がない

一般媒介契約には、依頼主への報告義務がありません。

仲介業者がどんな売却活動をおこなったのか、問い合わせが何件あったのかなどの状況を、依頼主に報告しなくてもよいのです。

つまり、依頼主としては仲介業者が物件を売るためにどんな動きをしてくれたのかがわからないのです。

一方、専属専任媒介契約と専任媒介契約には、報告の義務があります。

なので、「報告の催促をするのが面倒臭い」「定期的に状況を報告してほしい」という場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選ぶといいでしょう。

REINS（レインズ）への登録義務がない

一般媒介契約には、REINS ?への登録義務がありません。仲介業者は、一般媒介契約を結んだ依頼主の物件を、REINSに登録する必要がないということです。

REINSに登録することによって売主が得られるメリットは、「多くの人に物件のアプローチができる」ということです。

REINSに登録すると、そのネットワークで全国の不動産会社の間で物件情報を共有できるため、購入希望者が現れるチャンスが多くなります。

REINSへの登録義務がないのは、一般媒介契約だけです。

自己発見取引ができる

一般媒介契約を結んでいる場合、自分で買主を探すことができます。自分で探した買主と直接取引をすることを、「自己発見取引」といいます。

たとえば、一般媒介契約を結んで仲介業者に売却活動をおこなってもらっている最中に、あなたの知人や親族の中から「その物件を買いたい」という人が現れたとしましょう。

そのとき、その人と直接売買をおこなうことができます。数十万円という仲介手数料を仲介業者に支払わなくてもよいので、経費を大幅に浮かせることができます。

これが専属専任媒介契約だと、自分で見つけた買主と直接売買をおこなうことができず、仲介を通す必要があるのです。

まとめ

メリット

デメリット

どのような人が選ぶべきか？

一般媒介契約は依頼主にとって自由度が高い代わりに、仲介業者の本気度は低くなってしまう傾向があるといえます。

過去に物件を売却した経験がある人や、不動産売却についての知識がある人、または人気物件を持っているなどの特殊な人以外は、専任媒介契約を選択することをオススメします。