不動産査定

不動産査定(ふどうさんさてい)とは、その物件が「いくらで売れるか」を不動産業者に予想してもらうことです。

物件のスペックや状態、過去の取引事例や市場の動きを参考にして算出します。不動産査定をおこなって算出した価格、つまり「いくらで売れるか」を予想した価格を査定価格 ?といいます。

不動産査定は一般的に、媒介契約 ?を結ぶ前に不動産業者におこなってもらいます。

フドー先生
家を売ろうとしたときに、まずおこなうのが査定だよ。
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不動産査定の特徴

モモコさん
査定をすることで、物件がいくらで売れるのかがわかるんでしょ?
フドー先生
うーん、それはちょっと違うんだよ。あくまでも「この金額で売れるだろう」という予測なんだよ。

じつは、「不動産査定で出た価格(査定価格)=売れる価格」ではありません。売れる価格を保証するものではないのです。

その理由は、「物件を買うのは不動産業者ではない」からなのです。

車査定との大きな違い

わかりやすく説明するために、車査定の例を出して比べてみましょう。

車を売ろうとするとき、中古車買取業者に査定してもらいますよね。車のスペックや車種・年式によって査定価格を出してもらいます。

車査定の場合、その車を買うのは査定をおこなった業者です。なので、「査定価格=売れる価格」なのです。業者は「◯◯◯万円で買取ります!」と、言えるわけです。

モモコさん
ふむふむ。じゃあ、不動産査定は?

不動産査定の場合、査定をおこなった不動産業者が買うわけではありません。買うのは一般人です。その物件を欲しいと思う人を探さないといけないわけです。

不動産業者が直接買い取るわけではないので、「査定価格=売れる価格」ではなくなります。「査定価格=売れるであろう価格」なのです。

不動産業者にできることは、「これぐらいの金額なら、買ってくれる人が現れるでしょう」と予測することだけなのです。これが不動産査定です。

(比較の図を)

モモコさん
そうか、買ってくれる人が現れて初めて、売買が成立するもんね。
フドー先生
査定は査定でも、車査定とは意味が違うんだよ。

不動産査定の仕組み

車査定は車をチェックするだけで査定価格を出せますが、不動産査定は不動産をチェックするだけでは査定価格を出せません。

過去の取引事例や市場の動き、他にどのような物件が売り出されているか、などを調べる必要があります。

モモコさん
過去の取引事例?市場の動き?なんだか難しいな。

不動産査定の仕組みをわかりやすく説明するために、「査定をするときに何を見るのか」を大きく2つのグループに分けて説明しましょう。

  • 物件に関連する情報
  • それ以外の情報(過去の取引事例・市場の動き)

物件に関連する情報

まず1つ目は、「物件に関連する情報」です。おもに、以下のようなものが挙げられます。

  • 間取り
  • 築年数
  • 日当たり
  • 眺め
  • 床や壁の傷
  • 駐車場
  • 自転車置き場
  • 郵便受け
  • エントランスやロビーの清掃状態 etc.
モモコさん
家やマンションそのものの評価だね。

それに加え、周辺地域の情報も査定に影響します。

  • 駅からの距離
  • 治安の良さ
  • 子育ての環境 etc.
フドー先生
その物件が、どんな場所に建っているか?によっても、査定価格は変わるということだよ。
モモコさん
どうして?
フドー先生
住みやすい地域だと、物件の価格が高くても買いたい人が現れることが予測できるんだ。

それ以外の情報

1つ目は「物件に関連する情報」でしたが、2つ目は「それ以外の情報」です。

具体的には、以下のようなものです。

  • 過去の取引事例
  • 市場の動き

不動産の査定をする上で重要なのが、「過去の取引事例」です。同じような物件が過去にいくらで取引されたか?を調べるのです。

モモコさん
似ている物件が3000万円で売れていたら、自分の物件も3000万円で売れる可能性があるってことか。
フドー先生
あくまでも「参考にすることができる」というだけだよ。

同じような事例の数が多ければ多いほど、査定の精度が上がります。たった1つの事例では、信ぴょう性に欠けますよね?たまたま、その値段で売れただけなのかもしれません。

それよりも10個、20個、100個の事例があるほうが、統計も取れますし信用できるデータになります。だから、事例の数は多いほうが良いのです。

そしてもうひとつ重要なのが、その事例の新しさです。事例が新しければ新しいほど、参考になります。

モモコさん
なぜ古い取引事例だと参考にならないの?

それは、市場の動きは常に変化しているからです。2年前は高く売れていたとしても、今も同じように売れるかどうかはわからないのです。

その地域の人気や評判、需要と供給のバランスなどによって不動産の価値は常に変化しています。そして、それによっていくらで売れるかも変わるわけです。

なので、新しい取引事例は現在の市場と特徴が近い時期におこなわれたと考えられるため、参考元としての信用度が高いのです。

フドー先生
「物件の特徴や条件が似ている」「取引された時期が近い」このような事例の数が多ければ多いほど、査定の精度は高くなるよ。
物件に関連する情報
  • 間取り
  • 築年数
  • 日当たり
  • 眺め
  • 床や壁の傷
  • 駐車場
  • 自転車置き場
  • 郵便受け
  • エントランスやロビーの清掃状態
  • 駅からの距離
  • 治安の良さ
  • 子育ての環境 etc.
それ以外の情報
  • 過去の取引事例
  • 市場の動き

2つの不動産査定の方法

モモコさん
なるほど。で、不動産業者は、物件を査定するために家に来るの?

物件に関連する情報を集めるときには、不動産業者が家に来ます。そして部屋の広さや状態などを細かくチェックし、物件の価値を判断します。周辺環境についてもチェックします。

この査定方法を訪問査定 ?といいます。

それ以外の情報、つまり過去の取引事例や市場の動きを調べるときには、事務的な作業だけで完結します。

なので、不動産業者が家に訪問することはありません。

この査定方法を机上査定 ?といいます。

モモコさん
机の上の作業だけで算出できるから、机上査定というのか。

不動産業者に査定を依頼するとき、訪問査定と机上査定のどちらかを選ぶことになります。

だいたいの価格を知りたいだけなら簡易的な机上査定で十分ですが、本格的に売却することを検討しているなら、訪問査定を選びましょう。

まとめ

査定価格(さていかかく)

不動産会社が物件に対して「これぐらいで売れるだろう」と予測する価格です。

不動産査定をおこなうことによって算出されます。売り出し価格を決めるためのベースになるので、非常に重要です。

「査定価格」の詳細を見る
媒介契約(ばいかいけいやく)

依頼主(売主)が「物件を売るお手伝いをしてください」とお金を払い、仲介業者との間で結ぶ契約のことです。

媒介契約には、一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類があります。



「媒介契約」の詳細を見る
訪問査定(ほうもんさてい)

不動産査定の方法のひとつです。

業者が実際に物件に立ち寄って調査する査定方法であるため、時間はかかりますが査定の精度は高くなります。

「訪問査定」の詳細を見る
机上査定(きじょうさてい)

不動産査定の方法のひとつです。

仲介業者が物件を訪問することなく机上だけでできる査定方法であり、短時間で算出することができます。

「机上査定」の詳細を見る