譲渡所得税とは、不動産を売却したときに出た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金です。
目次
譲渡所得税の計算の仕方
譲渡所得税を求めるには、次の計算式を用います。
- 課税譲渡所得×税率
まず、不動産を売ったときの価格である「売却代金（譲渡収入価格）」を用意しましょう。この「売却代金」をもとに計算していきます。
「売却代金」から、「購入代金（取得費）」と「売却費用（譲渡費用）」を引きます。その価格を「譲渡所得」と言います。
次に、その「譲渡所得」から「特別控除額」を引きます。これが「課税譲渡所得」になり、これに「税率」をかけたものが支払うべき税金である「譲渡所得税」になります。
- 「譲渡所得」を算出する
- 「課税譲渡所得」を算出する
- 「課税譲渡所得」に税率をかける
1.譲渡所得を算出する
まずは「譲渡所得」を計算します。「譲渡所得」とは、不動産を売却することによって得られた「利益」のことです。
「譲渡所得」は、「売却代金（譲渡収入価格）」から「購入代金（取得費）」と「売却費用（譲渡費用）」を差し引いて算出します。
その不動産を買った価格よりも安く売れた場合は、「譲渡所得」がマイナスになり、「利益がない」ということになります。この場合は、譲渡所得税を支払う必要はありません。
2.課税譲渡所得を算出する
「譲渡所得」が算出できたら、次はそれをもとに「課税譲渡所得」を算出します。
「課税譲渡所得」は、「譲渡所得」から「特別控除額」を差し引くことで求められます。
ある条件を満たした場合に、「譲渡所得」から差し引くことができる価格です。
代表的なものに「3000万円特別控除」があります。
「3000万円特別控除」とは、居住用物件（マイホーム）の売却に限り、「譲渡所得」から最大3000万円の控除を受けることができるものです。
ただし、いくつかの条件を満たしている必要があります。
- 所有者自身の居住用であること
- 住まなくなってから3年が経っていないこと
- 家族間の売買ではないこと
- その他
所有者自身の居住用であること
「3000万円特別控除」を受けるためには、まず、所有者自身が生活をするために利用していた家であることが前提条件です。
なんらかの理由で仮住まいをしていたなど、一時的に住んでいた場合は対象になりません。
また、特別控除を受ける目的のみで居住した場合や、趣味や娯楽のために使用していた別荘もNGです。
住まなくなってから3年が経っていないこと
「以前に住んでいたけど、住まなくなってしまった」という家の場合でも、住まなくなった日から数えて3年が経過する年の年末までに売却をすれば「3000万円特別控除」を受けることができます。
家族間の売買ではないこと
親子や兄弟での売買の場合は、「3000万円特別控除」を受けることができません。
また、内縁関係にある人や、一緒に生活をしている親族なども対象外になります。
その他
他にも、「3000万円特別控除」を受けるための条件がいくつか存在します。
詳細は国税庁のサイトをごらんください。
www.nta.go.jp
3.課税譲渡所得に税率をかける
「課税譲渡所得」を算出したら、これに「税率」をかけます。この金額が譲渡所得税となります。
「税率」は、その不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年を超える不動産の場合は「長期譲渡所得」となり、「税率」は20%になります。
所有期間が5年以下の不動産の場合は「短期譲渡所得」となり、「税率」は39%になります。
| 所有期間 | 税率（合計） | 所得税 | 住民税 | |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20％ | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39％ | 30％ | 9％ |
さらに、所有期間が10年を超える不動産の場合は、条件を満たしていれば「税率」を軽減することができます。これを「10年超所有軽減税率」といいます。
「10年超所有軽減税率」の「税率」は、「課税譲渡所得」を、6000万円以下の部分と6000万円超の部分に分けて適用します。
| 税率（合計） | 所得税 | 住民税 | |
| 6000万円以下の部分 | 14% | 10% | 4% |
| 6000万円超の部分 | 20% | 15% | 5% |