囲い込み（かこいこみ）とは、売主から売却の依頼を受けた不動産を、仲介業者が自社で囲い込み、他社からの照会を拒否することです。
ひとことで言うと「物件情報の独り占め」です。
仲介業者は、物件情報を不動産業界全体に共有する義務があります。囲い込みによって「物件情報を隠す」という行為は、その義務を放棄するものであり、宅地建物取引業法 ?で禁じられています。
なぜ囲い込みが起きるのか？
売主と媒介契約を結んだ仲介業者が「意図的に」両手取引 ?を狙おうとすることにより、囲い込みがおこなわれます。
より多くの利益を得ようとする業者は、積極的に両手取引を狙います。
両手取引を達成すると、売主だけでなく、買主からも仲介手数料 ?をもらえるからです。売主だけと契約する「片手取引」と比べて、単純計算で2倍の手数料がゲットできるのです。
両手取引を達成するためには自社で買主を探す必要があります。
そのためには、他の業者に買主を探されると困るわけです。両手取引を狙う業者にとって、他社の存在は障害物そのものなのです。
これが囲い込みをおこなう動機となります。
そして、他社へ物件情報を広めないように務めたり、他社から問い合わせがあっても拒否したりするのです。
売主にとっては損でしかない
囲い込みをした業者は手数料が2倍になるのでおいしい思いをするが、売主にとっては損でしかありません。
囲い込みは「他社への情報公開を拒否する」のですから、それだけ売却のチャンスが減ることになります。
物件が売れるチャンスを逃し、
買主が見つかりにくくなり、
いつまでたっても売れない状態になり、
値下げを余儀なくされる
結果的に、売りたいと思っていた価格とはかけ離れた、低い価格での取引になってしまうでしょう。
囲い込みはこのようにしておこなわれる
一般的な囲い込みの事例
一般的には「囲い込み」というと、REINS ?における他社からの問い合わせを拒否することを指すことが多いです。
専任媒介契約 ?と専属専任媒介契約 ?を結んだ場合は、仲介業者はREINSに物件情報を登録しなければいけません。
囲い込みをしたい業者の本音としては、「REINSに登録したくない」のです。REINSに登録するということは、物件情報を他社へ共有することになるからです。
ですが、法律で義務付けられているため、REINSへの登録は一応おこないます。そのうえで、極力物件情報を囲い込もうと務めるわけです。
たとえば、買主側の仲介業者（客付け業者 ?）が、REINSに登録された物件情報を見て、次のように問い合わせをしてきたとしましょう。
「その物件を買いたいと言っているお客さんがウチにいるんですけど。内覧 ?させてもらえませんか？」
その問い合わせに対し、「すでに契約済みです」「ただいま、他の購入希望者と交渉中です」といった虚偽の回答をおこない、他社を寄せ付けないようにします。これが囲い込みです。
その他の囲い込みの事例
その他にも、物件情報を囲い込むためのさまざまな手口が存在します。
- ホームページやポータルサイトに掲載しない
- REINSにマイソク ?や図面の掲載をしない
- 広告転載区分を「不可」にする
詳細はこちらの記事をごらんください。
囲い込みがなくならない理由
囲い込みをなくすのが難しい原因として、「表面化されにくい」ということが挙げられます。
つまり、囲い込みがおこなわれていても、売主がそれに気づくことが難しいのです。
そもそも売主が囲い込みというものを知らないケースも多いでしょうし、知っていたとしても「囲い込みやってるでしょ！」と突き止めるのは難しいのです。
また、不動産会社の間でも、囲い込みの事実を見極めるのは困難です。囲い込みによって物件情報の照会を拒否された客付け業者が「これは囲い込みだ」と断定することは簡単ではないのです。
不動産会社が営業マンに両手取引を課しているケースもあります。両手取引がノルマになっているのです。この傾向は大手に多いようです。
ノルマを課せられると、囲い込みをやらざるを得なくなるでしょう。このような体質の会社が多いということも、囲い込みがなくなりにくい原因のひとつになっていると考えられます。
囲い込みが横行している現在、わたしたちにできる予防策は、「囲い込みをやらない業者を選ぶ」ということぐらいしかありません。
会社の利益よりも売り主の満足度を重視してくれる、そんな業者を選ぶ努力をしましょう。
まとめ
- 囲い込みは「物件情報の独り占め」
- 「意図的に」両手取引を狙う業者によっておこなわれる
- 業者はオイシイが、売主にとっては損でしかない
- 値下げをしまくる・売れなくなるハメになる
- 囲い込みは表面化されにくいのでなくなりにくい
- 囲い込みをおこなうのは大手に多い傾向がある
