専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)とは、依頼主(売主)と仲介業者との間で結ぶ媒介契約 ?のうちの一つです。
一般媒介契約 ?よりも売主の自由度は下がりますが、専属専任媒介契約 ?ほど拘束されることはありません。- 契約有効期間は3ヶ月以内
- 複数の仲介業者に依頼できない
- 依頼者への報告義務は2週間に1回以上
- 7営業日以内にREINSへ登録する義務がある
- 自己発見取引ができる
では、ひとつずつわかりやすく説明していきましょう。
目次
契約有効期間は3ヶ月以内
専任媒介契約は、契約有効期間が3ヶ月以内に定められています。一般媒介契約のように無期限というわけではなく、契約を結ぶ際に期間を決めなければいけません。
自動更新はできない
契約有効期間を過ぎたあとも継続して仲介をしてほしい場合は、更新をする必要があります。
書類に署名と捺印をするだけで、簡単に更新をすることができます。電話での更新をすることも可能ですが、後々にトラブルが起きることを防ぐためにも、書類での更新が望ましいです。
引き続き、専任媒介契約による仲介を希望する際は、書類での更新をおこないましょう。
3ヶ月以内なら自由に設定できる
たとえば、「まずはその仲介業者がどのような売却活動をおこなってくれるのかを知りたい」といった場合は、有効期間を短めに設定したほうが良いかもしれません。
「1ヶ月だけ専任媒介契約を結んで、熱心に活動してくれるか様子を見よう。熱心じゃなさそうなら、2ヶ月目からは他の仲介業者に依頼しよう」などの戦略もありでしょう。
また、「仲介業者を変える」以外にも、「同じ仲介業者で一般媒介契約に切り替える」という選択をすることもできます。
中途解約はできるが注意が必要
解約する際に支払う費用はありませんが、それまでに仲介業者が費用をかけた広告費などを、請求される場合があります。
また、自分都合での一方的な中途解約にも費用が発生する恐れがあるので、注意しましょう。
(媒介契約の解約について リンク)
複数の仲介業者に依頼できない
専任媒介契約は、1社だけと結ぶことしかできません。複数の仲介業者と結ぶことができるのは、一般媒介契約だけです。
専任媒介契約は、一般媒介契約のように仲介の「掛け持ち」をすることができない反面、一般媒介契約よりも仲介業者の熱心さが上がる傾向があります。
他の仲介業者と掛け持ちをされるということは、仲介業者にとっては嬉しいことではありません。ライバルが増えるということですから。
1社としか契約できない専任媒介契約を選んでくれた依頼主というのは、「浮気はしません」と言ってくれている存在です。
自社だけを信じ、自社だけに仲介の一切を任せてくれているお客さんです。そんな人のためなら、力を入れて売却活動をしようと思うはずです。
依頼者への報告義務は2週間に1回以上
専任媒介契約には、売却活動の報告を依頼主におこなう義務があります。
広告を何枚作成して配布したか、ホームページに掲載したか、問い合わせが何件あったのかなどの状況を、仲介業者から報告してくれます。
報告の頻度は「2週間に1回以上」となっており、「1週間に1回以上」の専属専任媒介契約よりは少なくなっています。
たとえば有効契約期間を1ヶ月に設定すると、報告を受けられるのは最低2回ということになります。
報告の数を増やしたいなら、有効契約期間を多くするか、専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。
7営業日以内にREINS(レインズ)へ登録する義務がある
専任媒介契約は、REINS ?への登録義務があります。仲介業者は、専任媒介契約を結んだ依頼主の物件を、REINSに登録しなければいけません。
専任媒介契約を結んだ日から、7営業日以内に登録することが義務付けられています。ちなみに、専属専任媒介契約の場合は、5営業日以内となっています。
売却したい物件の情報をREINSに登録することによって、全国のREINS会員になっている不動産会社にその物件の情報を伝えることができるようになります。
その結果、物件の情報がより多くの人の目にとまることになり、買主探しがスピードアップします。
売主にとっては、REINSに物件を登録できるということは大きなメリットです。
自己発見取引ができる
専任媒介契約を結んでいる場合、自分で買主を見つけることができます。自分で買主を探して取引することを、「自己発見取引」といいます。
たとえば、あなたの友人や親族に「家を売りたいんだけど、買わない?」と聞いて、買いたいという人が現れたとしましょう。
その場合、その人と直接売買をおこなうことができるわけです。
そうです。自分で買主を探して売るということは、仲介業者の手柄じゃないので、仲介手数料 ?を支払う必要がなくなります。
もしこれが専属専任媒介契約を結んでいる場合だと、自分で見つけた買主であっても、仲介業者に仲介手数料を支払わなければいけません。
まとめ
- 契約有効期間は3ヶ月以内
- 複数の仲介業者に依頼できない
- 依頼者への報告義務は2週間に1回以上
- 7営業日以内にREINSへ登録する義務がある
- 自己発見取引ができる
メリット
- REINSへの登録が義務付けられているので、物件の情報が回りやすくなる
- 1社のみとの契約になるので、売却活動に真剣に取り組んでもらえる
- 2週間に1回以上、売却活動の報告をしてもらえるので状況を把握できる
- 自己発見取引ができる
デメリット
- 解約の際には注意が必要
どのような人が選ぶべきか?
- 1社に絞ってでも、濃い取り組みをしてほしい
- 不動産売却に詳しくないので、業者にお任せしたい
- できるだけ早期に売却をしたい
- 売却活動の報告を自動的に受けたい
- 自分で購入希望者を見つける可能性がある
専任媒介契約は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の「良いところ取り」であると言えます。
「売主の自由度」「仲介業者の熱心さ」のバランスが良く、売主と買主と仲介業者にとってメリットが大きい「三方よし」の形態です。
なので、特殊なケースを除いてはこの専任媒介契約を選択することが無難であるといえます。