住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んだ人の税金を免除する制度です。

年末時点での「住宅ローン残高の1%」を、所得税から減税します。控除期間は10年間です。

「住宅ローン減税」や「住宅借入金等特別控除」などとも呼ばれますが、正式名称は「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」です。

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住宅ローン控除の概要

住宅ローン控除という名前は聞いたことがあっても、その内容の詳細やどんな場合に控除を受けられるのかなどはわからないという人は多いのではないでしょうか。

モモコさん
そうだね。住宅ローン控除って、なんのためにあるの?
フドー先生
国からすると、景気対策のひとつなんだ。

住宅ローン控除は、日本が国を挙げて「どんどん家を買ってください!」と国民の背中を押す制度です。

家を買うとなると、ほとんどの人がローンを組んで買うことになりますよね。3000万、4000万というお金を現金で支払える人は、なかなかいないでしょう。

何千万円ものローンを組むとなると、それがとても高いハードルとなり、家の購入に踏み込めない人もたくさん出てきます。

モモコさん
そりゃそうだ。賃貸でいいか、ってなるよね。
フドー先生
そんな人でも家を買いやすくなるのが、住宅ローン控除だよ。

住宅ローン控除のおかげでローンで支払ったお金が少し返ってくるのですから、家を買う消費者からすると家を買いやすくなります。

そうなると家を買う人が多くなり、不動産業界や住宅業界でお金が回るようになります。その影響でさまざまな分野の産業も活発になり、結果として景気が良くなります。

モモコさん
さまざまな産業に影響?

たとえば電気設備、工事や建築は必ず必要になりますよね。そしてそのための資材をつくったり運んだりと、まさにさまざまな分野で活性化がおきます。

フドー先生
国としても、このような経済効果を狙って住宅ローンの減税をどんどん推進しているわけだよ。

住宅ローン控除の簡単な説明とシミュレーション

モモコさん
そうか、住宅ローン控除のおかげで家を買いやすくなるんだね。で、実際にどれぐらいのお金が返ってくるの?

住宅ローン控除の詳しい説明は後回しにするとして、ここではイメージしやすいようにざっくりとシミュレーションしてみましょう。

たとえば、年収が500万円の人が住宅を購入し、2000万円のローンを組んだとしましょう。

年収500万円の人が支払う年間の所得税は23万円になります。この所得税を少なくしてくれるのが住宅ローン控除です。

モモコさん
いくら引いてくれるの?

控除額の計算は「ローン残高の1%」なので、この場合は20万円になります。所得税23万円から20万円を引いてくれるので、実際に納税する所得税は3万円ということになります。

モモコさん
年間で20万円も返ってくるのか!大きいね。
フドー先生
ただ、住宅ローン控除を受けるためには条件があったり、細かい計算が必要になってくるけどね。

ざっくりと説明をしたところで、次は住宅ローン控除の詳細について説明していきましょう。

住宅ローン控除の内容

住宅ローン控除の計算自体はシンプルですが、受けるための条件や控除額の限度などが細かく定められています。

まず、内容について説明していきましょう。

  • 年末時点でのローン残高の1%が振り込まれる
  • 控除額の上限は年につき40万円
  • 納税した所得税から引かれる
  • 控除期間は10年間
  • 適用期限は平成31年の6月30日まで

 

年末時点でのローン残高の1%が振り込まれる

住宅ローン控除によって減税される額は、「年末の時点でのローン残高の1%」です。この額が、毎年支払った所得税と住民税から控除されます。

モモコさん
控除ってことは、お金が返ってくるの?
フドー先生
そう。控除額分のお金が、振り込まれるんだ。

 

控除額の上限は年につき40万円

モモコさん
じゃあ、もし年末時点でのローン残高が5000万円あったら、「5000万円の1%」だから50万円も返ってくるのか!
フドー先生
おっと、ここでちょっと注意が必要なんだ。

じつは、住宅ローン控除の額は限度が定められていて、40万円が最大となっています。なので、40万円を超える控除はできません。

年末時点でのローン残高が5000万円だろうと6000万円だろうと、その年に返ってくるお金は40万円なのです。

モモコさん
なるほど。

 

納税した所得税から引かれる

モモコさん
まあでも、毎年ローン残高の1%が返ってくるって、大きいよね。ローン残高が3000万円だと、30万円返ってくるんでしょ。
フドー先生
30万円すべて返ってくるとは限らないよ。
モモコさん
え、なんでなの?
フドー先生
ポイントは「所得税を減税する」という部分だよ。

住宅ローン控除の意味合いは、単純に「お金が返ってくる」ということではありません。「所得税を少なくする」ということがポイントです。

つまり、「3000万円の1%」で30万円が返ってくるという計算であっても、納税した所得税が20万円であれば、20万円以上のお金が返ってくることはありません。

所得税の20万円から、30万円を引くことはできませんよね。この場合の控除額は20万円になります。

モモコさん
そういうことか。じゃあこの場合は、所得税20万円分が0になるということ?
フドー先生
そう。その年の所得税がまるまる免除されるってわけ。

 

控除期間は10年間

住宅ローン控除を受けられるのは、適用されてから10年間までです。10年間は毎年受けられますが、それ以降は控除されることはありません。

モモコさん
途中で転勤とかになったらどうなるの?

もし家族を残して自分が他の住居に移り、また戻ってきた際には引き続き住宅ローン控除を受けることができます。

ですが、控除期間はあくまでも「適用された時点から数えて10年間」です。他の住居に移っていた間も控除期間としてカウントされているということに注意しましょう。

フドー先生
他の住居へ2年間住んだのちに戻ってきたとしたら、実質住宅ローン控除を受けられるのは8年間になるということだよ。

 

適用期限は平成31年の6月30日まで

住宅ローン控除が適用される期限は、平成33年(2021年)の12月31日までと定められています(平成29年8月24日現在)。

この日までに居住を開始した人が、住宅ローン控除を受けることができます。

モモコさん
東京オリンピックの翌年だね。

なぜ適応期間がこの日になったのかは不明ですが、おそらく東京オリンピックに向けて「どんどん家を作って買ってもらおう」ということでしょう。

フドー先生
家の建築や売買が活発におこなわれるようになると、それに付随する他の分野も活気付くからね。
モモコさん
ところで、平成33年の12月31日を過ぎたら、もう住宅ローン控除はできなくなるの?

今まで、この住宅ローン控除はずっと期限の延長を繰り返してきています。なので、平成33年の12月31日をすぎても、おそらく適用期限はまた延長されると思われます。

住宅ローン控除を受けられる要件

住宅ローン控除を受けるためには、一定の条件を満たしている必要があります。

フドー先生
誰でもかれでも受けられるってわけじゃないんだよ。

住宅ローン控除を受けるための条件は、以下の通りです。

  • 自分の居住用である
  • 床面積が50㎡以上である
  • 年収が3000万円以下である
  • ローンの借入期間が10年以上である
  • 築20年(木造)か築25年(マンション)以内である
  • 家族や親族から購入したものではない
  • 特定の特例や控除を同時に受けていない

 

自分の居住用である

住宅ローン控除を受けるためには、自分が住む用の住居である必要があります。厳密には「床面積の1/2以上」が自分の居住用であるか、で判定します。

自分の居住用じゃない物件は、住宅ローン控除の対象外となります。

フドー先生
たとえば、貸家にする目的で家を買った場合は、控除を受けられないんだ。

「自分が以前に住んでいて、住まなくなって賃貸に出した」という場合でも申請が通りません。税務署はこういう部分をチェックしていますので、結局は税金を支払うことになります。

また、家を買ってから6ヶ月以内に自己が居住している必要があり、なおかつその年の12月31日まで居住していることが条件です。

 

床面積が50㎡以上である

住宅ローン控除を受けられるのは、床面積が50㎡以上の家屋に限られます。

マンションの場合は専有部分だけの床面積を、戸建ての場合は各階の床面積の合計で判定します。

モモコさん
50㎡って、結構狭いよね。
フドー先生
ファミリー向けの住居なら、まず50㎡を下回ることはないだろうね。

50㎡を下回るような一人暮らし向けのワンルームなどの物件は、住宅ローン控除の対象外になるので注意しましょう。

 

年収が3000万円以下である

住宅ローン控除を受けることができるのは、年収が3000万円以下の人に限られます。

モモコさん
お金持ちには厳しいのね。
フドー先生
「そんなに稼いでるんなら、しっかり納税してください」ってことだね。

そもそも住宅ローン控除という制度は、お金がなくて家の購入に踏み切れない人の背中を押すためのものです。

年収が3000万円を超えるような人には、家を購入することに対してハードルはないでしょう。だから控除も必要ないですよね、ということです。

 

ローンの借入期間が10年以上である

住宅ローン控除を受けるためには、ローンの借入期間が10年以上である必要があります。

5年や8年という短期間のローンを組んだ場合は、ローン控除を受けることはできません。

モモコさん
だいたい35年ローンとかが多いよね。

 

築20年(木造)か築25年(マンション)以内である

これは中古住宅を購入した場合に限る条件ですが、住宅ローン控除を受けられる住宅は、築年数も関係してきます。

木造一戸建てなどの「非耐火建築物」であれば築20年以内、マンションなどの「耐火建築物」であれば築25年以内である必要があります。

フドー先生
「耐火建築物」とは、鉄筋コンクリートなどでつくられている家のことだよ。
モモコさん
木造の燃えやすい家は、マンションに比べて築年数の条件が厳しいんだね。

また、それ以外にも「耐震」の面でも決まりがあります。国が定めた耐震基準に則って建てられた家であることが条件となります。

フドー先生
ある程度新しくて頑丈な家じゃないと、住宅ローン控除はできないということだね。

 

家族や親族から購入したものではない

両親や兄弟などの家族、そして親族などや特別な関係のある人から購入した家には、住宅ローン控除を適用することができません。

 

特定の特例や控除を同時に受けていない

住宅ローン控除と同時に受けることのできない特例や控除があります。

次の特例や控除を受けている、またはこれから受けるという場合には、住宅ローン控除を適用できません。

  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
  • 居住用財産の3,000万円特別控除
  • 買換えまたは交換の特例

住宅ローン控除を受けるための手続き

モモコさん
住宅ローン控除を受けるためには、なにか手続きが必要なの?
フドー先生
確定申告をする必要があるんだ。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んだ人に自動的に適用されるわけではありません。確定申告をおこなうことによって、適用されるようになります。

モモコさん
確定申告?サラリーマンでもしないといけないの?
フドー先生
そうだよ。

会社勤めのサラリーマンであっても、住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要です。住宅を購入した翌年の2月15日から3月15日の間に、税務署に出向いて確定申告をおこないます。

ただし、2年目以降は職場の年末調整のときに、銀行から送られてきた年末残高の証明書を提出するだけで大丈夫です。

サラリーマン以外の自営業の人などは、毎年自分で確定申告をおこなう必要があります。

フドー先生
サラリーマンでも、会社に知られたくないなら自分で確定申告をおこなって控除を受けることも可能だよ。

まとめ