家を売るためには不動産会社に依頼することになりますが、その前にまず準備しておくべきことがあります。
家に関する情報や、相場などをあらかじめ把握しておきましょう。
目次
1.住宅ローンの契約内容を確認する
まずは、住宅ローンをどのような形で金融機関と契約しているかを確認しましょう。
住宅ローンを契約したときに交付された契約書を見るか、金融機関の窓口に問い合わせて次の項目を確認します。
- 購入代金
- 購入したときの頭金
- 住宅ローンの残高
- 住宅ローンの名義
購入代金
その物件の代金がいくらだったのかを確認します。
購入したときの頭金
購入したときに頭金をいくら支払ったかを確認します。
- 夫と妻のどちらが用意したか？
- 親からもらった場合はどちらがもらったか？
- もしくは頭金を入れず、フルローンで組んだか？
などを確認しましょう。
住宅ローンの残高
住宅ローンがあといくら残っているのかを確認します。
住宅ローンの名義
誰の名義で住宅ローンを契約しているか、単独名義か連帯債務かなどを確認します。
また、連帯保証人 ?についての有無も確認します。
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連帯債務者が記載されるのは「住宅ローンの契約書」に、連帯保証人が記載されるのは「登記簿謄本」になります。 |
2.登記内容を確認する
続いて、不動産の登記 ?内容について確認しましょう。
法務局で不動産の登記簿謄本を取得して調べることができます。
法務局の登記所に出向いて取得するほか、ネットで請求する方法もあります。
自宅に郵送してくれるので、登記所に出向く時間がない人はネットで請求すると良いでしょう。
登記簿謄本の取得についての詳細は法務局のサイトを参照ください。
- 不動産の名義
- 抵当権の設定
不動産の名義
その不動産の名義が誰のものになっているのかを確認します。
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「不動産の名義」は「住宅ローンの名義」とは別物です。混同しないように注意しましょう。 |
たとえば夫単独で住宅ローンを組んでも、不動産の持分を「夫7：妻3」というように設定している場合があります。
この場合は共有名義 ?ということになり、不動産の名義は夫と妻の両方にあるということになります。
また、連帯債務者 ?の有無も登記簿謄本で確認することができます。
抵当権の設定
抵当権 ?が設定されているかどうかを確認します。3.相場を調べる
STEP2.査定・物件調査で不動産会社に査定をしてもらうことになりますが、その前にあらかじめ相場を把握しておく必要があります。
- 不動産会社を見極めるため
- 本当に売るべきかを判断するため
不動産会社を見極めるため
まず１つ目の理由は、「不動産会社を見極めるため」です。
相場を調べるということは、「周辺地域で自分の家と同ランクの家がいくらくらいで売れているか」を調べるということです。
これを大雑把でもいいのでつかんでおくことにより、不動産会社を見極めるための基準になります。
実際に、媒介契約 ?を取り付けたいがために、現実を無視した高い査定価格を提示する業者がいます。
もしそのような査定価格を提示されたとしても、相場を把握しておくと「なぜそんなに高く売れると予想できるの？」と疑問に思うことができるようになります。
本当に売るべきかを判断するため
そして相場を把握しておいたほうが良い2つ目の理由は、「本当に売るべきかを判断するため」です。
「きっと売れるだろう」と自信満々で売り出した結果、予想以上に低い値段でしか売れなかったということも起こりえます。
売ったあとで「こんなことになるなら売らなきゃよかった・・・」と思っても時すでに遅し。
「周辺地域で自分の家と同じような家がいくらぐらいで取引されているのか」を知ることで、「自分の家がどれぐらいで売れるのか」をある程度予測することができるようになります。
相場を把握する方法
相場を調べる方法には、
- 「いくらで売られているか」を調べる方法
- 「いくらで取引されているか」を調べる方法
の２種類がありますが、大まかに相場をつかむだけなら前者の「いくらで売られているか」を調べる方法で十分です。
SUUMOやgooなどのポータルサイト ?で調べることができます。詳細はこちらの記事をごらんください。
4.売却にかかる費用を計算する
相場を把握して「家がどれぐらいで売れるか」が大体わかったら、次は「売却にかかる費用」を計算します。
個人で売買することも可能ですが、専門的なスキルや法律・税金の知識が必要なので素人が手を出すとまずトラブルが起きます。
家を売るということは何千万円という大きなお金が動く取引なので、取り返しのつかないことになってしまいます。
家を売却するためにかかる費用を「税金」と「手数料」に分けると、次のようになります。
売却にどれぐらいの費用がかかるのかを計算しておかないと、資金計画を立てることができません。
いざ売却活動を始めたあとで「こんなにもお金がかかるなんて知らなかった・・・」と後悔しないためにも、ざっくりとでもいいのでかかる費用を計算しておきましょう。
詳細はこちらの記事をごらんください。
5.売却によってローンを一括返済できるか計算する
「家がどれぐらいで売れるか」「家を売るためにどれぐらいお金がかかるか」が把握できたら、「売却することによってどれぐらいのお金が残るか」がわかります。
また、家のローンが残っている場合は、「売却によって得られたお金でローンを返済できるか」も考えないといけません。
計算方法
売却によってローンを一括返済できるかは、
- 「売却価格 ?」から「売却にかかる費用」を引いたものが、「ローン残債」を上回るか？
で求めることができます。
売却価格は売れるまでわからないので、相場から割り出した「売れるであろう価格」や不動産会社に出してもらった査定価格 ?で代用します。
計算方法の詳細についてはこちらの記事をごらんください。
アンダーローンとオーバーローン
「売却価格」から「売却にかかる費用」を引いたものが、
ということになります。
アンダーローンの場合は家を売却したお金でローンを一括返済することができます。
他にも、資金やいつまでに売らないといけないかなどを加味しながら、
- 「売る」or「売らない」
- 「売る」or「貸す」
- 「先に売る」or「先に新居を買う」
などを検討します。
もちろん、ひとりで考え込む必要はありません。心配ごとやわからないことがあれば、次のSTEP2.査定・物件調査で不動産会社に相談しながら決めていけばいいのです。
むしろ、この時点ですべて答えを出そうとせずに「あえて」わからないことを残しておいて、不動産会社にたくさん質問をしましょう。
質問をたくさん用意しておいたほうが、不動産会社をテストできます。
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「課税譲渡所得」に「税率」をかけることで算出します。その不動産を所有している期間の長さによって、「税率」は変化します。