売却で家のローン残債を返済できる？計算してみよう

ローンが残っている家を売るためには、ローンを全て返済しないといけません。

ローンの一括返済をするには、家を売った代金を充てることが一般的です。つまり、ローン残債よりも高い値段で売らなければいけないということです。

もしローン残債より高く売却することができなかった場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。それができない場合は、住み替えローン ?や任意売却 ?を利用することになります。

たしかに、住み替えローンや任意売却を利用するとローンが残った状態でも家を売却することができます。しかし、さまざまなリスクを負うことになるので、できるなら普通に売却するべきです。

まずは「売却代金で家のローンを返済できるか」を計算することが先決です。ここでは、ローン返済に充てられる金額をどのようにして算出するのかを説明します。

「売却価格」から「諸費用」を引いたものが、ローンに充てられる金額

「家を売却したお金でローンを返済する」と言っても、家の売却代金のすべてをローン返済に充てられるわけではありません。

なぜなら、家の売却にはさまざまな費用がかかるからです。「売却にかかる費用」を「売却価格」から捻出すると考えると、

これがローン返済に充てることができる金額になります。

そして、「売却価格」-「諸費用」の金額が「ローン残債」を上回るならば一括返済をすることができるということです。

それでは、具体的な計算方法について説明しましょう。

売却価格を計算する

売却価格、つまり「実際に家がいくらで売れるか」は、売れるまでわかりません。

買主あっての売買なので、売主の都合だけで「いくらで売ろう！」というふうに売却価格を決めることはできないのです。

売却価格を正確に計算することはできませんが、前もって「いくらくらいで売れるか」という目安を知ることはできます。

売却価格の目安をつかむ方法はおもに2つあります。

相場をチェックする

一般の個人でも、だいたいの相場ならネットで簡単に調べることができます。

不動産の価格は、間取りや築年数、地域の人気や周辺環境など、さまざまな要素で決定されます。

ということは、これらの要素が似ている不動産同士であれば、売却価格も近くなってくるということです。

なので、「自分が売りたい不動産と似ている不動産」の情報を参考にすることで、「いくらで売れるのか」を探ることができるのです。

個人で相場をチェックするには、SUUMOやat homeなどのポータルサイト ?、土地総合情報システム、REINS MARKET INFOMATIONなどが便利です。

相場をチェックする方法の詳細はこちらの記事をごらんください。

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fudo-sensei.jp

2017-07-19 14:15

不動産会社に査定をしてもらう

以上のように「不動産がいくらくらいで売れるか」の相場は個人でもチェックできますが、より正確な売却価格の目安を知りたいなら、不動産会社に査定 ?をしてもらうと良いでしょう。

ただし、注意点があります。それは「不動産会社によって査定価格 ?にバラツキがある」ということです。

不動産会社ごとに査定のスキルも得意分野も違うため、「これぐらいで売れるでしょう」という予測できる価格にも差が出てくるのです。

また、中には自社の利益のために、デタラメな査定価格を提示する業者もいます。

査定価格の精度を高めるために、複数の会社に査定をしてもらって、平均値をとれば良いのです。

1社だけの査定価格では信用できませんが、5〜6社に査定を依頼してその平均値を出せば、目安とするには十分な価格が割り出せるでしょう。

ネットの一括査定サービスを利用すれば、自宅にいながら無料で複数の業者に査定を依頼できるので便利です。

査定を依頼する際には訪問査定 ?と机上査定 ?を選ぶことになります。

実際に家を訪問してもらう訪問査定ならより精度が高い査定ができますが、メールや電話だけで完結する机上査定でもだいたいの売却価格がわかります。

訪問査定をすると業者と直接話すことになるので、媒介契約 ?の勧誘を受けることになるかもしれません。

とりあえず売却価格の目安を知りたいだけなら、机上査定で十分です。

売却にかかる諸費用を計算する

売却価格の目安がつかめたら、次に「売却にかかる諸費用」について計算していきましょう。

不動産売却をおこなっていると、さまざまな場面で出費をすることになります。「税金」「手数料」「その他」の3つに大きくわけて見ていきましょう。

売却にかかる費用についての詳細は、こちらの記事をごらんください。

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fudo-sensei.jp

2017-08-10 18:26

「売却価格」から「諸費用」を引く

「ローン残債」「売却価格」「諸費用」この3つの価格が算出できたら、「売却価格」から「諸費用」を引いてみましょう。

ローン残債より大きくなれば一括返済することができます。小さくなれば、一括返済することができません。

もし小さくなったとしても、不足分を自己資金や親族から借りるなどして補うことができるのであれば、一括返済することができます。

まとめ