査定価格(書きかけ)

査定価格(さていかかく)は、不動産会社が物件に対して「これぐらいで売れるだろう」と予測する価格です。

査定価格は不動産査定 ?をおこなうことによって算出されます。売り出し価格 ?を決めるためのベースになる、重要なデータになります。

スポンサーリンク

売り出し価格を決めるためのたたき台

モモコさん
不動産会社に不動産査定をしてもらって出るのが、査定価格。
フドー先生
そうだよ。
モモコさん
査定価格が3000万円だったら、その物件を3000万円で売り出すってこと?
フドー先生
違うよ。査定価格はあくまでもたたき台なんだ。

不動産会社に算出してもらった査定価格を、そのまま物件につけるわけではありません。

査定価格をもとに、「これぐらいの価格で売りたい」といったような売主の希望を照らし合わせることにより、物件につける価格を決めます。

最初に物件につける価格を「売り出し価格」といいます。査定価格を算出する目的は、売り出し価格を決めるためなのです。

モモコさん
そうか。じゃあ査定をしてもらうのは、売り出し価格を決めるためだったのか。
フドー先生
そうだよ。適切な査定価格を出すことが、今後の戦略にかかわってくるんだ。

業者によって査定価格に差が出る理由

モモコさん
査定価格って、不動産会社が「これぐらいで売れるだろう」って予測をした価格なんだよね?
フドー先生
そうだよ。
モモコさん
じゃあ、高い査定価格を出せた業者というのは、腕が良いってこと?
フドー先生
それが違うんだよ。ここはとても重要だよ。

高い査定価格をはじき出した不動産会社が、必ずしも高く売る能力があるというわけではありません。

じつは、査定価格に差が出るのには、様々な理由があるのです。決して、不動産会社の優劣が現れたものではないのです。

業者によって査定価格に差が出るおもな原因は、以下の通りです。

  • 業者のスキルや実績、情報量の違い
  • 参考にする市場の時間軸の違い
  • 査定方法の違い
  • 評価方法の違い
  • 業者の意図

では、順にみていきましょう。

業者のスキルや実績、情報量の違い

まず、査定をおこなう業者の能力や実績によって、査定価格に差が生じることがあります。同じ会社でも、担当についてくれた営業マンによってもスキルや実績に差があるものです。

そして、業者には得意分野があります。マンション売却を得意とする業者や、戸建の売却を得意とする業者など、さまざまです。

マンションを売りたいなら、言うまでもなくマンション売却を得意とする業者を選ぶべきです。実績の数や情報量が多いので、査定の精度が上がります。

フドー先生
過去の取引事例や実績というのは、不動産査定をおこなう上で大きなウエイトを占める要素だからね。

参考にする市場の時間軸の違い

続いて、「参考にする市場の時間軸の違い」です。これは業者の能力ではなく、方針や性格の違いによるものです。

査定というのは、市場の動きを読んでそこから予測を立てていきますが、このときに参考にする市場が「過去の市場」なのか「未来の市場」なのかが業者によって異なります。

  • 過去の市場の動きを重視し、そこから売れる価格を予測する
  • 未来の市場の動きを予測し、そこから売れる価格を予測する
モモコさん
どっちが正しいの?
フドー先生
方針や考え方の違いだから、どっちも正しいんだよ。
フドー先生
慎重な業者は過去の取引事例を、大胆な業者は未来の市場を参考にするだろうね。
モモコさん
査定をおこなう業者個人の性格によっても変わるのか。

査定方法の違い

不動産会社がおこなう査定の方法には、以下の2種類があります。

  • 机上査定 ?
  • 訪問査定 ?

どちらの方法で査定をおこなうかによって、査定価格が変わります。

机上査定と訪問査定の違いを簡単にいうと、「業者が実際に物件を訪問するかどうか」ということになります。

物件を訪問せずに算出できる机上査定よりも、物件に足を運んで細かくチェックしていく訪問査定のほうが、査定の精度が高くなります。

フドー先生
机上査定は「簡易査定」、訪問査定は「本査定」とも呼ばれているよ。

評価方法の違い

不動産を査定するときの「評価方法」によっても、査定価格に違いが生じます。

モモコさん
評価方法?
フドー先生
簡単に言うと、「どのような角度から」不動産を評価するのかっていうことだよ。

不動産を評価する角度・切り口は3つあります。

  • 取引事例比較法 ?
  • 原価法
  • 収益還元法

どの方法で不動産を評価するかによって、査定価格は変わります。不動産査定の現場でもっとも多く用いられているのは、取引事例比較法になります。

モモコさん
さっぱりわからん。
フドー先生
ちょっと難しいから、とりあえず「評価方法で査定価格が変わる」ということだけ覚えておこう。

業者の意図

書きかけ

査定価格は「売れる価格」ではない

モモコさん
いろいろなことが理由で、査定価格に差が出るということがわかった。でも・・・
フドー先生
でも?
モモコさん
よく、不動産売却のサイトなどで「複数の業者に査定をしてもらって、一番高い査定価格を出した業者を選びましょう」って書いてあるでしょ?
モモコさん
これってウソってことになるの?「査定価格通りに売れるのではない」としたら、これウソだよね・・・。
フドー先生
そうだね。ここには大きなワナがあるんだ。

もしも、査定価格が「売れる価格」であるなら、高い査定価格を出した業者を選べば良いということになります。

でも、査定価格は「売れる価格」ではありません。あくまでも「これぐらいで売れるだろう」という予測なのです。

車査定なら、査定をした中古車買取業者が自ら買い取ることになるので、「査定価格」=「売れる価格」ということになり、「一番高い査定価格を出した業者」を選ぶのがベストということになります。

しかし、不動産査定は、査定をした不動産会社が自ら買い取るのではなく、買主を探してその人に売らなければいけません。

だから、「査定価格」=「売れる価格」とはならないのです。

モモコさん
なるほど。車査定とは全然違うんだね。
フドー先生
この違いを理解しておかないと、不動産会社選びを誤ってしまうことにもなるから注意だよ。

「一番高い査定価格を出した業者を選びましょう」の理由

モモコさん
ところで、じゃあなんで「一番高い査定価格を出した業者を選びましょう」って書くんだろう?
モモコさん
どこのサイトにも同じようなことが書いてあるんだけど。
フドー先生
これには、ビジネス上の事情があるんだ。そのように書くことによって、得をする人がいるってことなんだよ。

(記事へリンク)

まとめ

不動産査定(ふどうさんさてい)

その物件が「いくらで売れるか」を不動産業者に予想してもらうことです。

物件のスペックや状態、過去の取引事例や市場の動きを参考にして算出します。

不動産査定の方法には、机上査定訪問査定の2種類があります。

不動産査定をおこなって算出した価格、つまり「いくらで売れるか」を予想した価格を査定価格といいます。

「不動産査定」の詳細を見る
売り出し価格(うりだしかかく)

不動産を売るときに一番最初につける価格です。

査定価格をベースに、売主の「いくらで売りたい」といった希望や「早く売りたい」「高く売りたい」といった方針などと照らし合わせながら決めます。

「売り出し価格」の詳細を見る
机上査定(きじょうさてい)

不動産査定の方法のひとつです。

仲介業者が物件を訪問することなく机上だけでできる査定方法であり、短時間で算出することができます。

「机上査定」の詳細を見る
訪問査定(ほうもんさてい)

不動産査定の方法のひとつです。

業者が実際に物件に立ち寄って調査する査定方法であるため、時間はかかりますが査定の精度は高くなります。

「訪問査定」の詳細を見る
取引事例比較法(とりひきじれいひかくほう)

不動産査定をおこなう手法の一つです。

「売りたい不動産と同じような不動産」の過去の取引事例と比較することで、「売りたい不動産」の価格を査定する方法です。

「取引事例比較法」の詳細を見る