不動産登記

不動産登記とは、不動産の情報や所有者の情報を、法務局が管理している「登記簿」に記載することです。

不動産登記をおこなうことにより、不動産の権利関係を法的に明らかにすることができ、不動産取引を安全におこなえるようになります。

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なぜ不動産登記をしないといけない?

モモコさん
不動産登記って、なんのためにおこなうの?
フドー先生
不動産の権利関係を公にすることによって、取引をやりやすくするためだよ。
モモコさん
不動産の権利関係って?

たとえば、家を売ったり土地を貸したりするためには、「所有権」を持っている必要がありますし、銀行でローンを組むときには抵当権 ?を設定する必要があります。

不動産登記をおこなうことにより、これらの権利を得ることができるようになります。

不動産登記にはいくつかの種類がありますが、ここでは「家や土地を売却するとき」におこなう登記について説明します。

  • 所有権移転登記
  • 住所変更登記
  • 抵当権抹消登記

所有権移転登記

所有権移転登記とは、不動産の「所有権」を買主から売主へ移す登記です。

家の購入時には、「これはわたしの家です」ということを公に証明する登記(所有権保存登記)をおこなっています。つまり、その家の「所有権」を得ているわけです。

家や土地を売るときには、その「所有権」を次の所有者(=買主)へ移すための手続きをしないといけません。これが所有権移転登記です。

モモコさん
ただ売買契約を交わして家を売るだけでは、だめなんだね。
フドー先生
所有権移転登記をおこなって、法的に「家の所有者が変わりました」ということを登録しないといけないんだ。

 

所有権とは

モモコさん
ところで、所有権を持っていると、なにができるの?

所有権は、その不動産を自由に扱うための権利です。

所有権を持っていると、その不動産を他人に貸したり、売ったり、譲ったり、壊したりすることができるようになります。

フドー先生
たとえ不動産を持っていたとしても、「その不動産の「所有権」を持っていないと、自由に扱えないんだ。

住所変更登記

住所変更登記とは、「登記簿上の住所」の変更をおこなう登記です。

所有権移転登記をおこなうためには、「登記簿上の住所」と「現住所」が一致していないといけません。

なので、「登記簿上の住所」と「現住所」が異なる場合は、住所変更登記をおこなう必要があります。

モモコさん
登記簿上の住所?
フドー先生
「登記名義人」としての住所のことだよ。住民票の移動だけでは「登記簿上の住所」は変更されないんだ。

たとえば、所有権移転登記をおこなう前に新居へ引っ越しをし、そちらへ住民票を移したとしましょう。

この場合、「現住所」と「登記簿上の住所」が異なっているという状態になります。

フドー先生
「現住所」だけが、新しい住所になっているからね。

この状態では所有権移転登記をおこなえないため、住所変更登記をおこなって「登記簿上の住所」を新しい住所へ変更する必要があるのです。

モモコさん
これで「現住所」と「登記簿上の住所」が一致するわけだ。

 

抵当権抹消登記

家を買うとき、普通はローンを組んで銀行からお金を借りることになります。そのときに銀行からつけられた「抵当権」を消す手続きが抵当権抹消登記です。

家を売るときには、まずローンを全額返す必要がありますが、そのあとに抵当権抹消登記をおこない、その家につけられていた抵当権を消さなければいけません。

フドー先生
ローンを返したということは、その抵当権はもう不要になるということだからね。

ローンを全額返済したからといって、抵当権が自動的に消えるわけではなく、銀行が消してくれるわけでもないのです。

フドー先生
抵当権抹消登記は、お金を借りていた人(債務者)がおこなう必要があるんだ。

 

抵当権とは

モモコさん
ところで、抵当権ってなに?

お金を貸す側(銀行)が、お金を貸すかわりにその土地や家を担保としてとっておくことができるという権利です。

不動産に抵当権をつけておくことにより、もしお金を借りた側(債務者)がお金が返せなくなったときに、その土地や家を競売にかけて売ることができます。

これにより、お金を貸した銀行が「お金を回収できなくなる」というリスクがなくなります。

フドー先生
抵当権をつけることで、銀行も安心してお金を貸すことができるんだ。

このように、不動産に抵当権をつける手続きを「抵当権設定登記」といいます。これによって設定された抵当権を外す手続きが「抵当権抹消登記」なのです。

 

抵当権がついたままの不動産は売れない

モモコさん
抵当権を残したままの家を売ることはできないの?

抵当権が残ったままの家やマンションを買ってしまうと、さまざまなデメリットが生じます。

  • 買主がローンを組めなくなる
  • 他のローンの審査が通りにくくなる

このようなデメリットがあるだけではなく、抵当権がつけられたままの不動産というのは、それだけで価値や信頼性が低くなってしまいます。

そのような抵当権が残ったままの家や土地を進んで買う人はいません。なので、売却する側としても、抵当権が残ったままだと売ることが難しくなってしまいます。

フドー先生
売りやすくするためにも、そして買主のためにも、不動産を売却するときは抵当権を抹消しておくべきなんだ。

まとめ

抵当権(ていとうけん)

金融機関がお金を貸すときに、借りた側がお金を返せなくなったときのためにあらかじめ「肩代わり」として、不動産を担保に設定する権利のことです。

不動産を売却する際には、ローンを全額返済して抵当権を外す必要があります。

抵当権を外す手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記については「不動産登記」の用語説明ページをごらんください。