任意売却

任意売却とは、ローンを残したまま家を売り、不足分を分割で支払う方法です。

任意売却をおこなえば、ローンを返すのが困難になった人や、ローンの不足分を支払えなくなった人でも不動産を売却することができます。

ただし、任意売却をおこなうためには、お金を借りている銀行の同意を得る必要があります。返済能力がある場合は、任意売却をおこなうことを認めてもらえません。

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ローンを残したまま不動産を売却できる

離婚や病気、収入減など、さまざまな理由でローンを返せなくなるということが起こりえます。

そのような人でも家を売却できる方法が、任意売却です。

普通はローンが残った家を売却するためには、ローンをすべて返済することが大前提ですが、任意売却をおこなうとローンを残したまま家を売却することができます。

モモコさん
じゃあ、残ったローンはもう支払わなくていいの?
フドー先生
いや、支払わないといけないよ。

もちろん、ローン(借金)がチャラになるわけではありません。一般的に、払えなかったローンの残りを分割で支払うことになります。

決して、「普通の売却と比べて任意売却の方が得だ」という話ではありませんし、そもそも「普通の売却をおこなうか任意売却をおこなうか」といったように売却の選択肢として存在するわけでもありません。

フドー先生
あくまでも、任意売却は「ローンを一括返済できない人のための救済手段」なんだ。

 

ローンを残したまま抵当権を外すことができる

モモコさん
たしか、不動産を売却するためには抵当権を外さないといけなかったよね。
フドー先生
そうだね。
モモコさん
で、抵当権を外すにはローンを全額返済しないといけないんでしょ?
フドー先生
そうだね。
モモコさん
任意売却はローンを全額返済せずに売却できるみたいだけど、なんでなの?
フドー先生
任意売却の場合は、「きちんと分割でローン残債を支払っていく」という条件のもと、先に抵当権を外してもらうんだ。

普通、家や土地を売却する際には、ローンを完済して抵当権 ?を外すことが絶対条件となりますが、任意売却の場合は、ローンを完済せずに抵当権を外すことができるのです。

ローンを残したまま、抵当権や差し押さえを解除してもらって売却する方法が任意売却です。

そして、きちんと無理なく返済できるように、月々の返済額も少なめに設定してくれます。

モモコさん
そんなワガママが通用するのか。
フドー先生
後述するけど、任意売却は金融機関の厚意のおかげで成り立っているんだ。

 

ローンを滞納し続けるとどうなる?

モモコさん
ところで、ローン返済が厳しくなって、延滞し続けるとどうなるの?

ローンの返済が長期間滞ると、担保に設定していた家そのものが競売にかけられてしまいます。

フドー先生
家のローンを組んだときに、その家自体を借金のカタ代わりに設定しているはずなんだ。抵当権だね。

家が競売にかけられると、一般的に相場の半分ほどの価格でしか売れないので、金銭的なダメージが大きくなります。

「競売にかけられる前に売却したい・・・」「でもローンを返すお金もない・・・」任意売却を利用すれば、このような状況を打開することができます。

また、任意売却では市場価格に近い価格で売却ができる可能性があります。競売に比べるとかなり高い値段で売却がしやすくなります。

フドー先生
家が競売にかけられるのを回避する手段として、任意売却は有効なんだ。

金融機関が引っ越し費用を負担してくれることがある

任意売却を利用した場合、金融機関が引っ越し費用を負担してくれる場合があります。

「経済的な理由によってローン返済が厳しい」ということをきちんと認めてもらえれば、売却代金の中から引っ越し費用を捻出してもらえることがあります。

モモコさん
ラッキーじゃん!なんでそこまでしてもらえるの?
フドー先生
あくまでも、任意売却業者の交渉の努力と、金融機関の厚意あってのことだよ。

「任意売却をおこなう人は、経済的に厳しい立場にある」ということを金融機関も熟知しています。

任意売却業者が金融機関と交渉することによって、引っ越し費用の負担に前向きに応じてくれるのです。これは、あくまでも任意売却業者と金融機関の信頼によって成り立つことです。

フドー先生
だから、必ずしも引っ越し費用を負担してくれるというわけではないよ。

金融機関の同意を得る必要がある

任意売却をおこなうためには、ローンを組んでいる金融機関(銀行)の同意を得る必要があります。

本来であれば、ローンが残っている家を売却するためには全額返済する必要があるわけです。金融機関としても、できれば一括返済してほしいわけです。

そこをこちらのワガママで、「ローンを完済せずに抵当権を抹消して家を売却させてください」とお願いするのが任意売却です。きちんと丁寧に、銀行の了承を得なければいけません。

モモコさん
どうすれば銀行の同意を得られるの?
フドー先生
任意売却専門の不動産業者が間に入ってくれるんだ。

任意売却を利用すると、任意売却専門の不動産業者が金融機関(債権者)とお金を借りている人(債務者・売主)の間に入ってくれます。

そして、金融機関と売主と買主の間で納得のいく取引ができるように調整し、金融機関に任意売却の交渉をおこなってくれます。

フドー先生
任意売却の業者が、お金を貸した銀行が損をしないようなプランを立てて任意売却を認めてくれるように交渉してくれるんだ。

ローンの支払いが遅れていないと認められない

任意売却は、きちんとローンを返済している人が利用することは認められていません。

フドー先生
あくまでも任意売却は「経済的理由によって返済が困難になった人」のための救済措置だからね。

たとえば、まともに返済する余裕があるにもかかわらず、「引っ越し代を出してくれるからラッキー!」という理由で任意売却を利用しようとしても、金融機関に認めてもらえません。

金融機関からすると、「きちんと返せるのなら、一括返済してほしい」わけです。返済能力があるのならば、ローンを一括返済して抵当権を抹消し、普通の方法で不動産売却をおこなうべきです。

なので、任意売却をおこなうためには「返済が厳しい」ということを金融機関にきちんと証明する必要があります。

モモコさん
どうやって証明するの?
フドー先生
「ローンを滞納していること」を証明する書類が必要だよ。

ローンを滞納して1ヶ月目経つと、債権者(金融機関など)から督促状や催告書が届きます。「ローンが滞っていますよ、支払ってもらわないと競売にかけますよ」という警告ですね。

この書類をもって「ローンを滞納している」ということを証明することができます。

また、任意売却を実行できるタイミングは、ローン滞納から5〜6ヶ月経って債権者から「期限の利益の喪失」を通告する書類が届き、代位弁済がおこなわれてからです。

モモコさん
よくわからないけど、ローン滞納から半年くらい経たないと任意売却はできないんだね。

競売がおこなわれるまでに売却をしないといけない

任意売却をおこなって家を売却するには、タイムリミットがあります。

モモコさん
タイムリミット?

任意売却のタイムリミットは「競売が完了するまで」です。

ローン滞納をすることによって任意売却の手続きができるようになりますが、滞納の状態がずっと続くと裁判所によって競売にかけられてしまいます。

一旦競売にかけられてしまうと、強制的に売却されてしまいます。なので、競売にかけられて入札されるまでの間に任意売却で買主を見つけ、売却を成立させなければいけません。

競売による売却価格は市場価格の半分ほどなので、所有者にとっては大きな痛手となってしまいます。

モモコさん
恐ろしい!競売で入札されるまで、どれぐらい余裕があるの?

一概には言えませんが、裁判所から「競売開始決定通知」が届いてから3〜6ヶ月ほどは大丈夫でしょう。

競売開始決定通知が届くのは、ローン滞納し始めてから9ヶ月後くらいです。任意売却を滞納6ヶ月目からおこなったとすると6〜9ヶ月ほどしか余裕がありません。

フドー先生
競売にかけられないためにも、任意売却をおこなうなら早めにね。

まとめ

抵当権(ていとうけん)

金融機関がお金を貸すときに、借りた側がお金を返せなくなったときのためにあらかじめ「肩代わり」として、不動産を担保に設定する権利のことです。

不動産を売却する際には、ローンを全額返済して抵当権を外す必要があります。

抵当権を外す手続きを「抵当権抹消登記」といいます。

抵当権抹消登記については「不動産登記」の用語説明ページをごらんください。