住み替えローン

住み替えローンとは、住み替えの際に利用するローンの一種です。「買い替えローン」ともいいます。

現在の家のローン残債を、次に購入する家のローンに上乗せして組むことができます。

現在の家の売却代金でローンを返済できない場合に利用できます。

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ローン残債があっても新しい家を買うことができる

住み替えをするとき、本来なら現在住んでいる家のローン残債をすべて返済してから、次の家のローンを組むことになります。

現在の家のローン残債を返済するには、家の売却代金を充てることが一般的です。しかし、家を売ったお金でローン残債をまかなえるとは限りません。

モモコさん
家が高く売れるとは限らないもんね。

そんなときに選択肢のひとつとして使えるのが、住み替えローンです。住み替えローンを利用すれば、ローンを返せなくて残ってしまう場合でも次の家を買うことができます。

ローンの不足分を、次の家のローンに組み込むことができるのです。

 

住み替えローンのシミュレーション

フドー先生
ここで、住み替えローンの簡単なシミュレーションをしてみよう。

たとえば、ローン残債が2500万円あったとします。

家の売却代金が2200万円で、売却の費用が100万円かかったとします。

この場合、「売却代金(2200万円)」から「費用(100万円)」を引いた2100万円が、ローン返済に充てられる金額になります。

図解

モモコさん
ローンを返済するためには400万円足りないね。

この不足分の400万円を、次に住む家のローンに組み込めるのです。

次の家の借り入れが3000万円だとすると、不足分の400万円をプラスして3400万円でローンを組むことができるというわけです。

モモコさん
なるほど!
フドー先生
住み替えローンがあるおかげで、マイホームの買い替えがやりやすくなってきているんだ。

ローンを返せる人は住み替えローンを利用できない

家の売却代金でローンを全額返済することができる人は、住み替えローンを利用することができません。

フドー先生
先述の通り、住み替えローンを利用できるのは「家の売却代金でローンを返せない人」に限られるんだ。
モモコさん
家の売却代金でローンを返しきれなくても、自己資金を足して返済することもあるよね。
フドー先生
その場合は、あえて住み替えローンを利用する必要はないよ。

家の売却代金でローンを返せなくても、自己資金や親族からの援助でまかなえるのであれば、住み替えローンを利用する必要はありません。

先ほどのシミュレーションで言うと、不足分の400万円を埋めるお金を用意するということですね。

それが可能な場合はローンを全額返済し、新たに次の家のローンを組めばよいのです。

フドー先生
まあ、手元にお金を置いておきたいのであれば、あえて住み替えローンを組むのもありだよ。
住み替えローンを使える人
家を売却してもローンが残ってしまう人
住み替えローンを使えない人
家を売却してローンを完済できる人

通常のローンに比べて審査が厳しい

住み替えローンは、通常のローンに比べて審査が厳しくなっています。

お金を貸す側からすると、その物件の価値以上のお金を融資するわけですから、それも当然のことです。

通常のローンに比べて融資条件がやや不利になっていて、年収によっては借りられない場合もあります。

フドー先生
多くのお金を貸すということは、銀行にとってもリスクだからね。

売却と購入のタイミングを合わせる必要がある

住み替えローンを利用するうえで重要なポイントは、「売却と購入の決済日を合わせないといけない」ということです。

もっと細かく言うと、「現在のローン残債を一括返済する日」と「住み替えローンを融資してもらう日」を同じ日に設定しないといけないということです。

これを合わせないと、銀行がローンを組んでくれません。

モモコさん
スケジュールがタイトでシビアだね!

住み替えローンを利用するには、次のようなことを1日に同時におこなう必要があります。

  • 現在のローンの一括返済
  • 次の家の購入決済
  • 抵当権抹消登記(旧居)
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記(新居)
  • 固定資産税の清算
  • 修繕積立金の清算
モモコさん
こんなにたくさん!

そして、これらをおこなうために、次の人たちが一堂に会する必要があります。

  • 売主(あなた)
  • 買主(旧居を買ってくれる人)
  • 新居の売主
  • それぞれの不動産会社の担当者
  • 司法書士
  • 銀行の担当者
モモコさん
「売り」と「買い」を同時におこなうって、ややこしそう・・・
フドー先生
用意するべき書類や行動については、不動産会社から案内があるから大丈夫だよ。

住み替えローンを利用しようとすると、このように同時にやるべきことが多く、各人のスケジュールを合わせるのもかなり大変です。

その手間を省くために工夫をすることも大事です。詳細はこちらの記事をごらんください。

(りんく)

住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローンを利用する際には、注意しておかなければいけないことがあります。

それは、「絶対に借り入れすぎてはいけない」ということです。

ローン残債を上乗せするということは、当然、月々の返済額も大きくなります。今はラクになるでしょうが、言ってみれば支払いを後回しにしているだけです。

計画的におこなわないと、やがて返済が厳しくなり、今以上に借金に苦しむことになるかもしれません。

住み替えローンに頼り切るのではなく、できるだけローン残債を減らして借り入れ額を減らす努力をしましょう。

フドー先生
住み替えローンは「オーバーローンの一種」だということを、自覚しておこう。
  • ローン残債はいくらか?
  • ローン残債に充てられる資金はいくらか?
  • 今後、大きな支出はないか?
  • 今後、収入に変化はないか?

これらをよく吟味し、「住み替えローンを組んだ場合に現実的に返済できるのかどうか」を判断しましょう。

まとめ