古家を売るとき、解体しないといけない？古屋付きの土地の売却について

土地を売るときに考えないといけないのが、「古屋を残したままにするか、解体するか」ということです。

「更地にしてしまったほうがきっと買主に喜ばれるし、売れやすいんじゃないか」と思いますよね。

でも、解体をするとなると何十万というお金がかかりますし、手間もかかってしまいます。

「できれば解体をせず、古屋付きの状態で土地を売りたいな・・・」

果たして、古屋付きの状態で土地を売ることはできるのでしょうか？

古屋付き土地が売れるかどうかはケースバイケース

結論から言うと、古家付きの土地で売れるかどうかはケースバイケースです。

古家や土地の状態、そして買主の希望などの条件によります。

（記事全体をまとめた概要図）

まずは解体せずに古家付きの土地が売れやすいケースについて見ていきましょう。

古家付き土地が売れやすいケース

古屋付き土地が売れやすいケースとしては、おもに次の2つが挙げられます。

土地自体に価値がある場合

古家がついている土地は一般的には売れにくくなるものですが、土地自体に価値がある場合や立地が良い場合は例外です。

たとえば、

といった条件を満たしている場合は、古屋が残っていたとしても土地欲しさに購入してくれる人が現れるでしょう。

古家に価値がある場合

最近は新築需要が高いため、古い家に住みたい人は少なくなっています。

ですが、中には古家に住みたい需要もあるのも確かです。そのような買主が見つかれば、解体しなくても売ることは可能です。

リフォームを前提としている

「その古家をリフォームする前提である」という購入者が現れた場合、古屋が残っていることが喜ばれることになります。

このような古屋であれば、たとえ築年数が古くても「リフォームすれば住みやすい家になりそうだ」と判断される可能性があります。

また、リフォームであれば新しく家を建てる必要がなく、低コストで価値の高い住居に変えられるため、そこに魅力を感じる層もいます。

いずれは建て替えをする予定である

「いずれは建て替えるつもりで、まずはそれまでに古屋に住んでおこう」という購入者もいます。

将来的にはそこにマイホームを建てる計画があり、それまでの仮住まいとして住居が安価で手に入るので、古家としての価値を見出してもらえる可能性があります。

また、「予算的に今すぐ家を建てられない」という人や、「日照や騒音など、周辺環境をリサーチしてからマイホームを設計したい」といった人にも好まれるでしょう。

古屋付き土地に強い不動産会社を選ぶ

家を売るときに大事になってくるのが「不動産会社選び」です。 どの不動産会社に任せるかによって、家が売れるかどうかが決まります。

古屋付き土地を売るためには、「古屋付き土地に強い不動産会社」を選ぶ必要があります。

古屋付き土地を売却した実績やノウハウが豊富な不動産会社に売却を依頼することが近道です。

ネットで申し込める不動産一括査定を利用すれば、数ある不動産会社の中から「古屋付き土地に強い不動産会社」を探すことができます。

不動産一括査定サービスのイエイなら、入力フォームに「自由記述欄」に売主の要望を書くことができます。

ここに「古屋付き土地を売りたい」旨を記述すれば、「古屋付き土地に強い不動産会社」に査定を依頼することができます。

また、イエイには専門スタッフが常駐しており、売却に関することならなんでも相談することが可能です。

「古屋付き土地を売りたい」旨をスタッフに相談してみてはいかがでしょうか。きっと、最適な不動産会社を紹介してくれるはずです。

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古家付き土地を売る場合のメリット

解体の手間とお金がかからない

「古屋付き」の状態で売るということは、売主としては解体の手間もお金もかからないし、解体業者を見極める面倒さを省くことができます。

解体にかかる費用は、古屋にもよりますがだいたい数十万ほどです。

築年数が経つ古い家だとしても、住みたい人はいます。そのような買主が見つかれば解体せずに売ることができます。

固定資産税が安くなる

売れない時期が続いたとしても、家があることで特例で土地の固定資産税が安くなります。

もし古家を壊してしまうと特例を受けることができなくなり、固定資産税が上がってしまうのです。

古家を解体した状態で買主が見つからない時期が続き、1月1日を迎えてしまうと固定資産税を支払わないといけなくなります。

買主が住宅ローンを利用できる可能性が高くなる

土地に家が付いている状態だと「中古住宅」という扱いになり、買主が住宅ローンを利用できる可能性が高くなります。

当然、買主としては住宅ローンを利用できるほうが買いやすくなるので、売主にとっても「売れやすくなる」というメリットを受けられます。

ただし、家が付いている状態の土地を「中古住宅」として判断されるかどうかは金融機関次第です。

古家付き土地を売る場合のデメリット

売却価格が安くなる

家が古すぎたり老朽化が激しい場合、または買主が新築を希望している場合は、更地に比べて高く売ることが難しくなります。

解体や測量などのリスクを買主に負わせることになるため、売却価格を安く設定せざるを得なくなってしまうのです。

瑕疵担保責任を負うリスクが生じる

「売却後に買主が解体せずにその古家に住む」という場合は、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん） ?を負うリスクが生じます。

売却後に古家に対する不具合が見つかった場合、売主が責任を問われる可能性が出てきます。

「土地目的の買主」には買われにくくなる

「古家付き土地」は土地だけが目的の買主にとって優先度が低くなるので、売れにくくなってしまいます。

その土地を「駐車場として利用したい」「すぐに新築を建てたい」などの理由で土地だけが欲しい人にとっては、古屋は邪魔な存在でしかありません。

そのような買主にとっては、「古屋付き土地」を買ってもわざわざ古家を解体する必要が生じてしまい、お金も手間もかかってしまうのです。

古家を解体するとき、ついでに家財も処分してもらえるの？

「住み替え」で家を売る場合であれば、家具や家電などを新居に持ち込むことになりますが、「親がいなくなった実家を売る」というような場合は、もう使わないモノがたくさん残ることになります。

家を解体するときは空き家にするというのが原則ですが、あまりにもモノが多すぎるとわざわざ撤去するのも一苦労ですよね。

「家具や家電も、家と一緒に粉々にしてくれないかな・・・」そのように考えるのも無理はありません。

古屋に家財を残したまま、売却することはできるのでしょうか？家財も一緒に、解体してくれるのでしょうか？

家財を残したままで売ることはできない

結論から言います。家財を残したままで古家を売却することはできません。

売却するには家財を自分で処理するか、解体業者にお金を払って処分してもらうなどして、空き家にしなければいけません。

家財を解体のついでに処分してもらうには別途料金が必要

家具や家電などの家財を解体のついでに処分してもらうことはできません。処分してもらうには別途料金を支払う必要があります。

建物と一体になっていない家財は「残置物」として扱われます。残置物の処分には、解体の代金とは別に料金を支払う必要があるのです。

洗面所やキッチンなどは、家屋と一体になっているので残置物にはなりませんが、タンスやソファー、冷蔵庫などの家財は残しておいたままにすると残置物として扱われます。

どうしても家財を自分で撤去するのが面倒臭く、解体と同時に撤去してほしい場合は、解体業者に残置物撤去代の見積もりをしてもらいましょう。

解体業者に残置物を処分してもらうとお金がかかる

ただ、残置物を解体業者に処分してもらうとなると、自分で処分するよりお金がかかることになります。

自分で処分する場合は「一般廃棄物」扱いですが、解体業者に処分してもらうとなると「産業廃棄物」扱いになるからです。

そして「一般廃棄物」と「産業廃棄物」では処分の仕方が変わります。

解体業者が解体工事の際に出る「産業廃棄物」を処分しようとすると、お金をかけて決められた場所で処分する必要があります。

お金をかけたくない場合は、解体する前に残置物を自分で処分しておきましょう。

ですが、家具や家電など、重くて自分で持ち運ぶのが大変なものが多いのであれば、解体業者にまとめて処分してもらったほうがラクかもしれません。

古家の解体費が買主負担の場合

もし古屋付きの「現状渡し」で、買主が解体をしなければいけない場合は、家財が残っている旨を伝えないといけません。

買主に「残置物がありますので、解体料金とは別で撤去の代金がかかりますよ」と伝える必要があります。

そのような場合は、そもそも「古家付き」ではなく「古家付き（家財道具込）」として売り出す必要があります。

取引後にトラブルが起きないように「解体は売主と買主のどちらがおこなうのか」ということを、あらかじめ契約の段階で明確にしておきましょう。

まとめ