適切な売り出し価格を決めるための「３つの価格」

不動産を売却するとき、一番最初につける価格のことを売り出し価格 ?といいます。

この売り出し価格のつけ方次第で、今後の売れ行きが変わってきます。いかに適切に売り出し価格を設定するかが、非常に重要なのです。

高く売りたいからといって自分の希望価格で売り出すと、見向きもされずに売れ残ってしまうかもしれません。

また、低すぎる売り出し価格をつけてしまうと、売れたあとに「もっと高く売れたのでは？」と後悔することになりかねません。

ここでは、不動産売却の成否を決める「売り出し価格の決め方」について説明しましょう。

売り出し価格の決め方を知っておくことで業者を見定められる

たしかに、売り出し価格は売主だけで決めることではありません。仲介業者の担当者と一緒に相談しながら決めることになります。

ですが、業者に任せっきりにしてはいけません。売主として最低限の知識を持っておかないと、適切な売り出し価格をつけることができなくなる場合があります。

適切な売り出し価格のつけ方を知っておくことで、業者を見定めることができるようにもなります。

「売主の立場に立って売り出し価格をつけてくれているかどうか？」という視点を持つことができるようになるからです。

適切な売り出し価格を決めるために必要な「3つの価格」

では、適切な売り出し価格を決めるための方法をお伝えしましょう。

それはズバリ、「3つの価格」をもとに算出するということです。

「3つの価格」とは、

を指します。

売れるであろう価格	不動産会社が物件の状態を確認し、相場や過去の取引事例をもとに算出した査定価格 ?です。
売りたい価格	売主が希望する、売れてほしい理想の価格です。「早く売りたい」「高く売りたい」という売り主の事情・希望を反映させた価格です。
最低ラインの価格	これより下げるわけにはいかないという、最低ラインの価格です。客観的に設定する必要があります。

「3つの価格」をすり合わせる理由

不動産会社が出した査定価格、つまり「売れるであろう価格」と、売主自身が希望する理想の「売りたい価格」が一致していれば問題ないのですが、大抵は「売りたい価格」のほうが高くなることが多いです。

この「売れるであろう価格」と「売りたい価格」のギャップを埋めることで、適切な売り出し価格を設定することができます。

高い売り出し価格をつけると、売れにくくなる

売主としては当然高く売れたほうが嬉しいでしょうし、物件に思い入れがあったりもするので高めの価格をつけて売りたいと思うのは当然です。

ですが、市場に出す以上は売れなければ意味がありません。市場や相場を無視して高すぎる価格をつけてしまうと、売れなくなってしまいます。

たとえばネットで物件を探している人は、ポータルサイトなどで価格を絞って検索します。

売り出し価格が高すぎるとこの時点でヒットせず、閲覧される機会を失うことになります。

低い売り出し価格をつけると、売れたあとに後悔する

たしかに「売れるであろう価格」を売り出し価格にすれば、売れる可能性は高いでしょう。不動産会社が物件の状態や市場調査などをもとにして出した予想価格だからです。

ですが、だからと言って単純に「売れるであろう価格」で売り出すのも問題です。

低い価格なので早期に売れる可能性が高くなりますが、売れたあとに「もっと高い価格でも売れていたのではないか？」と後悔することになるでしょう。

「売れるであろう価格」と「売りたい価格」のギャップを埋める

以上のように、

というようなことが起きてしまいます。

これらの事態を未然に防ぐために、「売れるであろう価格」と「売りたい価格」をすり合わせる必要があるのです。

「3つの価格」をすり合わせて売り出し価格を決める

最低ラインの価格を決める

まず、「最低ラインの価格」を設定しましょう。

「最低ラインの価格」とは、「最低でもこの価格で売りたい」「これ以下の価格では売る意味がない」という価格です。

具体的な例でいうと、ローンの残高と売却の際に必要な諸費用、持ち出し可能額を足した額です。

また、「最低ラインの価格」を決めておくことで、のちに値下げをする際の「限界値」が明確になり、「こんなに値下げするんじゃなかった」と後悔することがなくなります。

「売れるであろう価格」と「売りたい価格」と比べる

「最低ラインの価格」を決めたら、「売れるであろう価格」や「売りたい価格」と比べてみましょう。

普通は、

となるはずです。

この3つの価格をもとに、業者と相談しながら売り出し価格を決めます。

たとえば、

最低ラインの価格	2000万円
売れるであろう価格	2500万円
売りたい価格	3000万円

の場合、2500万円と3000万円の間で決めることになります。

査定価格である2500万円を叩き台として、「売りたい価格」である3000万円にいくらまでなら寄せられるか？を決めます。

そして「最低ラインの価格」は2000万円なので、「値下げをおこなったとしても2000万円より低くはしない」ということになります。

売り出し価格を2800万円に設定したとすると、「2800万円〜2000万円の範囲で売却する」ということになります。

あわせて売却スケジュールを設定する

売り出し価格を決めると同時に、売却スケジュールも決める必要があります。売却スケジュールをあらかじめ決めておくことによって、安心して売却に取り組むことができます。

先ほどの例でいうと、「2800万円〜2000万円」の価格を、時期に当てはめていく作業をおこないます。

詳細はこちらのページをごらんください。

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fudo-sensei.jp

2017-07-14 15:48