住み替えをするときに重要になるのが、「売却」と「購入」のタイミングです。
先に今の家を売却する「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」。どちらを選ぶべきかを考える際の基準と、それぞれのメリットやデメリットについてはこちらの記事でご紹介しました。
ここでは「売り先行」と「買い先行」の実際の手順について、ポイントを踏まえながら紹介します。
目次
「売却」と「購入」の手順
まず、「売却」と「購入」の手順を見てみましょう。
「売り先行」を選択すると「購入」が後にずれ、「買い先行」を選択すると「売却」が後にずれます。
「売り先行」「買い先行」を選択することにより、住み替えの手順にどのような影響が出るのでしょうか？図解を交えながら、説明していきます。
「売り先行」の手順とポイント
ポイント1.売却の目処が立ってから新居購入の資金計画を立てる
「売り先行」の手順を見てみましょう。まずは購入のことは考えず、売却に専念します。
図をごらんになればおわかりの通り、購入のための活動をおこなうのは、売却活動をおこなって「いくらで売れるのか」の目処が立ってからになります。
とりあえずは購入のことを考える必要がないため、売却活動をじっくりとおこなうことができます。
「売り先行」はそのように売り急ぐ必要がないので、高く買ってくれる人を粘り強く探すことに集中できます。
ポイント2.今の家のローンを返済してから新居のローンを組む
次のポイントは、ローンのタイミングです。
「売り先行」では、まず今住んでいる家を売却してローンを全額返済したあとに、新居のローンを組むことになります。
つまり、ローンが重複する期間がありません。先にきちんと返済してから、新たにローンを組むという順序になります。
一般的には売却して得られた代金をローンの返済にあてることになりますが、それでもまだローンが残っている場合、自己資金で補うことになります。
それができない場合やそれでもまだローンが残っている場合は、住み替えローン ?や任意売却 ?という手段を使うことになります。
詳細はこちらの記事をごらんください。
ポイント3.新居に住めるようになるまで、仮住まいをする必要がある
「売り先行」の場合、新居が決定する前に今住んでいる家を売ることになります。なので、売却したあとに住む場所がなくなってしまいます。
新居に住めるようになるまでは、賃貸などに仮住まいをすることが一般的です。
もし、仮住まいの期間を短くしたいなら、早く新居を探して購入する必要があります。なので、新居探しにじっくりと時間をかけることができません。
一方、仮住まいの期間が長引いてもいいのなら、じっくりと新居探しに時間をかけることができます。また、新居購入のための頭金をしっかりと貯めることもできます。
「買い先行」のポイントと手順
ポイント1.売却で得られる資金をあてにせず、資金計画を立てる
「買い先行」では先に新居の購入を進めることになります。
とりあえずは今の家の売却のことを考える必要がないため、じっくりと新居を探すことができます。
「売り先行」では売却によって得られたお金を購入資金にあてることができますが、「買い先行」ではそれができません。購入のための資金を用意しなければいけません。
ポイント2.先に新居へ引っ越しをする
新居が見つかり、契約をしたら引っ越しをします。
これにより、旧居を空き家にすることができます。これは内覧 ?のときにメリットとなります。
また、「売り先行」のように仮住まいをする必要がなく、引っ越しも1回で済みます。
ポイント3.旧居と新居のローン期間が重複する
「買い先行」では、旧居と新居のローンの期間が重複してしまいます。
「新居のローンを組む時点」から「旧居のローンを完済する時点」までの間が、二重ローンになってしまうのです。
二重ローンを早く解消したいと思うあまり、売り急いでしまいがちです。そうなると、買い手がつきやすいように値下げをすることになります。
その結果、高く売れにくいということが起きます。